汉中某国际广场合作开发意向书
一、项目现状 （一）项目概况 汉中**国际广场，位于汉中市正中心，西临汉中市区交通南北轴天汉大道，南隔汉宁路距汉江不足1公里，东临传统旺地南大街及历史风貌区南关（汉上第一街），为汉中市商业和金融规划区核心区。 项目目前已列入汉中市“十三五”规划重点建设项目、汉中市重点项目、2018年陕西省重点棚户区改造项目，拆迁工作已展开，目前处于动工前的筹备阶段。 项目定位高端，集高端写字楼、酒店、公寓、住宅、商业街、金融中心等为一体，为汉中市具有地标意义的城市综合体。 （二）经济指标 项目占地62208㎡（约93.3亩），综合容积率6.0左右，建筑面积约37.3万㎡，计划整体开发，具体经济指标如下： 占地面积 拆迁量 拆迁资金 地块一 12218 ㎡（约18.3亩） 60户面积9300㎡ 地块二 23310㎡（约34.9亩） 290户面积约35000㎡ 地块三 26680 ㎡（约40.0亩） 96户面积约21000㎡ 合计 62208㎡（约93.3亩） 446户面积约65300㎡ 二、开发思路 本项目位于汉中市南北交通轴上，由三个地块组成，地块之间由街道自然分割。项目周边配套优越，本项目计划开发为具有地标意义的城市综合体，主要业态有高端写字楼、酒店、公寓、住宅、商业街、金融中心等。 以上为初步的定位，项目展开前可进行调整，以更加符合市场特点和投资方的操作习惯。 本项目已申报“2018年陕西省重点棚户区改造项目”，并已获陕西省住房和建设厅和省财政厅批准，可享受国家对棚户区改造的所有优惠政策，包括金融政策。 三、利润分析 （一）销售收入 当前具体的规划设计没有确定，假定主力销售期在2019-2020年之间，那么仅按经济指标可进行如下粗算。 1、三层底商收入 本项目临近天汉大道、南大街和汉宁路的商业可做4层，其余及内街可做两层，为方便计算，按平均3层考虑；建筑密度按40%计。 根据汉中的市场行情，尤其是此地段周边商业行情，保守估计本项目一至三层商业的售价分别可达：1F3.6万元/㎡，2F1.2万元/㎡，3F0.9万元/㎡，那么商业的销售收入为：141834万元 62208×40%×（3.6＋1.2＋0.9）＝141834万元 2、楼上商住收入 当前汉中住宅价格不断高涨，在此按目前地段行情价毛坯价格0.6万元/㎡进行保守计算。那么销售收入为：179159万元。 （62208×6－62208×40%×3）×0.6＝179159万元 3、地上地下车位收入 当前汉中住宅小区的地下车位售价为15万元/个左右，地上车位售价为7万元/个左右，出租的年租金约2000-3000元。 车位对于本项目来讲，是必不可少的配套，可部分销售部分保留，而且销售部分通常在项目投入使用两三年后才能基本售罄，所以在此不计销售收入，用该部分收入来冲抵地下空间的建设成本。 4、销售总额 141834＋179159＝320993万元 （二）投资成本 1、土地成本 根据汉中地价行情，本项目搬迁后的净地按700万元每亩计，那么土地成本为：65310万元。 93.3×500＝65310万元 2、建安成本 本项目容积率较高，基本上全为22-31层之间的高层，而且品质较高，不考虑地下室，建安成本按0.28万元/㎡计（含地墈和建筑的规划设计等），那么总的建安成本为：104509万元。 62208×6×0.28＝104509万元 3、税费成本 汉中的各项税费约为总销售金额的12.7%，在此按13%计算，那么总的税费为：41729万元。 320993×13%＝41729万元 4、管理成本 指开发商的开发管理、办公开支以及不可预支开支等成本，按5%的经验值按计算，那么该部分成本为：16050万元。 320993×5%＝16050万元 5、销售成本 整个销售开支，包括销售中心的装修布置、样板区装修、广告及各类造势活动、营销代理佣金等费用，按5%的经验值按计算，那么该部分成本为：16050万元。 320993×5%＝16050万元 6、总成本 以上各项成本开支共计243648万元。 65310＋104509＋41729＋16050＋16050＝243648万元 （三）利润估算 通过粗算，本项目的利润为（不计财务成本）。 320993－243648＝77345万元 四、合作方式 本项目合作方式灵活，只要双方能达成一致，均可合作。这里主要从投资方的角度考虑，推荐一种合作方式，要点如下： （一）根据原美安方的投入和未来拆迁的投入，将土地按一定价格折合成资金入股，投资方注资控股美安地产； （二）原美安方按约定时间负责土地手续及拆迁和今后所有的“地接”工作，包括银行贷款的申请等； （三）原美安方只监管财务及资金，不介入开发，投资方负责开发事宜； （四）退还各自本金，按约定比例分成。 投资方如果有更好的合作方式，也可提出商议。
二〇一八年三月十日
