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草木说|贝壳首次在西安成功拿地，传统开发商将面临什么样的威胁？

发布时间：2024/10/14

原创行业观察者草木说 2024年08月01日 08:33 陕西图片 1 在北京、广州两度试图拿地均告失败的贝壳，终于成功拿地了！ 7月30日，西安市未央区两宗地块成功挂牌成交，均由西安嘉家致和置业有限公司摘得，总成交价约为1.34亿元。天眼查查询显示，西安嘉家致和置业有限公司控股股东为贝好家（西安）置业发展有限公司和陕西远大锦源科技有限公司，股权占比分别为95%和5%。而贝好家正是贝壳旗下住宅开发服务平台。根据公开信息显示：这两宗地编号分别是WY10-9-177-1和WY10-9-177-2。 WY10-9-177-1宗地位于未央区永兴路以东、纬二十七路以北，地块净用地面积5亩，容积率1.5，绿化率35%，建筑密度20%，地上建面5000平米，建筑高度54米，起始价为3600万元。 WY10-9-177-2宗地位于未央区永兴路以东、纬二十七路以南，地块净用地面积9.475亩，容积率2.8，绿化率35%，建筑密度20%，地上建面17685平米，建筑高度80米，起始价9780万。两块地合计仅有14.475亩，但对于贝壳及市场来说意义非凡。 2 2023年7月，贝壳将企业战略升级为“一体三翼”并对组织架构调整，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。其中贝好家便是贝壳旗下的住宅开发服务平台，CEO为贝壳集团副董事长徐万刚。贝好家成立后，前期重点业务主要还是集中在对部分地产项目进行财务投资，直到今年年初贝壳开始直接露面土拍市场。今年3月，北京市顺义区空港地块吸引36家房企摇号，其中便包括贝好家（北京）置业有限公司，但该地块最终由北京建工以触顶价11.67亿元竞得。 6月25日广州土拍中，贝壳旗下贝好家又参与了荔湾鹤洞路地块竞拍，但最终由保利以7亿元的获取。两次参与，两次失败。业界分析，两次拿地失败主要原因是贝壳可能还没有想好如何真枪实弹下场房地产开发业务，每次出价也都比较谨慎。但这种动作给出的信号却很明确：贝壳誓要入场房地产开发业务。 3 本次西安成功拿地，引起行业强烈关注。一时间整个地产圈都在热论，贝壳终于亲自下场拿地做开发了！但贝壳向多家媒体透露：贝壳不直接做操盘，贝好家的定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，主要为业主方、开发商等合作伙伴提供“1+2”模式的综合解决方案。其中，“1”代表的产品解决方案是核心，即以C2M（从消费者到制造者）为理念，通过大数据分析，利用AI算法洞察和挖掘出客户需求，形成包含产品定位、初步设计、深度设计等产品解决方案；“2”分别指灵活多样的资金服务、线上线下一体化的高效营销服务。本次拿地的西安“纬二十七街”项目，正是贝好家在“1+2”模式下的一个多方合作项目。根据合作方需求，贝好家只是提供了基于大数据支撑的 C2M 产品定位方案，以及资金、营销服务，并非自主开发项目。该项目的具体开发建设、管理运营等信息披露以合作方为准。也就是说，贝壳公开否认了直接入场自主开发和操盘的可能，仅仅是以合作方模式参与到该项目。这一说法也的确很符合贝壳的一贯战略打法。因为贝壳之前曾经说过，传统开发商往往更注重土地获取、项目建设和销售等环节，而贝好家的定位不是传统房地产开发，是数据驱动型住宅开发服务平台，即通过大数据分析、利用AI算法挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考，探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式。以“数据赋能”参与到房地产开发业务，才是贝好家的核心。 4 “狼来了”的担忧已经弥漫行业！对于贝壳涉足开发业务，行业关注的重点一直不仅仅是一家以互联网、中介、渠道起家的房地产下游产业链公司，干起了自己甲方爸爸的房地产开发业务，也不仅仅是抢饭碗，而是感觉到真的“狼来了”！贝壳起步于房地产中介，脱胎于互联网+，把数据和渠道玩的炉火纯青，通过资本扩张，整合每个城市的中介门店及数万甚至十几万的经纪人资源，并最终在很多区域形成“垄断”状态的房地产销售渠道。而在贝壳渠道一家超级独大的“垄断”市场下，众多开发商为了业绩不得不和贝壳合作，贝壳买房能力确实强，但是非常高的佣金以及必须降价让利要求确实受不了，利润都被贝壳赚走了。开发商吭哧了半天，结果只是给贝壳打工。可如果不和贝壳玩，项目匹配客户资源以及周边几公里内的客户都会被贝壳强大的经纪人地面部队引导到竞品项目。以至于很多开发商爱也贝壳，恨也贝壳。贝壳除了渠道和数据的强项外，最可怕的是同时又很有钱，贝壳2023年全年净收入依旧达到778亿，同比增长28.2%；净利润58.9亿元（修正后97.98亿元），虽然这些钱还都是从开发商手里赚的。但是开发商似乎也没有更好的选择。贝壳拥有强大的房子销售渠道和能力，具备强大的资金实力，这两点又都是开发商需要的。同样的逻辑下，贝壳的贝好家平台的业务模式也正是以此优势投其（传统开发商）所好虽然按照贝壳当前的说法，贝好家战略上不做传统开发商，只做传统开发商的“高级合伙人”，不抢饭碗。但对于“传统开发商”来说，这颗糖到底该不该吃，如何吃，却面临很大苦恼。有些糖开始吃肯定是甜的，吃多了可能就依赖了，弄不好还会得糖尿病。 5 近几年，不断被行业诟病的贝壳的市场“垄断”现状其实已经事实形成，在贝壳面前，开发商已经活得很卑微。业内甚至开玩笑说，有些东西就如同“鸦片”一般，吃过了就离不开了。我们甚至可以想象一下，当房企十强，甚至百强开发的项目都有贝好家“高级合伙人”的身影，也都像当前合作贝壳渠道一样离不开的时候，所谓的“传统开发商”将又会卑微到什么地步。当然，不管怎么讲，站在贝壳的角度上，无论是贝壳的渠道业务模式，还是贝好家的“1+2”模式，都是洞察市场需求的成功模式。我们不得不佩服。只是作为“传统开发商”，未来应该如何应对？抑或是拥抱？ PS：最后，还有一个需要关注的可怕之处，根据公开信息，此次贝壳西安地块还有绿城管理这个合作方。同样可以想象，贝壳的资金+销售渠道，再加上一个像绿城这样的代建方，就完全可以替代一个“传统开发商”，贝壳也不一定必须站在前台披上“开发商”的外套，只要闷声赚钱就可以了。对于众多开发商来说，"狼”确实来了！ ,

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