近几年，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头进军中国市场，一些新兴的商业业态推动了国内商业地产的发展。一时间，市场热闹纷繁，然而，盛衰总是交替出现的，这不，有不少开发商由于对项目的理解有局限性，对市场定位与市场需求缺乏专业的指导，仅凭经验，按照自己的意愿设计和开发，导致物业租售或开业后的经营受阻，不仅约束和削减整个项目的增值空间，也给投资人留下后患。2004年秋季，当西安商业地产要上一个台阶、进一步发展的时候，我们提出了这个问题———

　　 ■商业地产：一场马拉松比赛

　　“成者王侯败者寇”是人们以成败论英雄最有力的说辞。在西安也不例外，商业地产项目，不管是写字楼、商铺、商住还是酒店式公寓或者是产权式酒店，谁销售得好，谁出来说话都“理直气壮”，腰板挺得直；相反，那些房子卖得不好的主儿，还没有开口就显得有点儿底气不足。房子卖得好与不好，谁说了算？

　　有位业内人士透露，从2002年下半年开始到现在，西安某一家商住项目已经换了几拨人了，从销售公司到广告公司，走马灯似地换，搞得人眼花缭乱。房子从期房变成了现房，还是冷冷清清放在那里。

　　有人说，商业地产的成败是靠销售来衡量的，其实不尽然。业界一位著名的策划师曾有过一段精辟的言论：商业地产不比住宅，有人把商业地产之间的较量归结为一场马拉松比赛，前期卖得好，只能说你比别人领先了一步；而比赛是一个漫长的过程，究竟谁是最后的赢家，还没有到终点，我们不能过早地下定论。从沿海一些知名的商业地产来看，物业管理在商业地产的“英雄谱”上占了很大的篇幅。香港一家物业顾问公司负责人在谈到这个问题时表示：大家知道，马拉松比赛，开始跑在前边的人不一定是最后的赢家，以此类比，有些商业地产刚开始卖（租）得并不好，后来，在优质的物业服务带动下，情况有所好转，很多企业慕名前来，众人拾柴火焰高，最终成了大家心目中的明星物业。其实在西安，这样的事情也不少，有的商业地产项目刚开始卖得很好，等企业入住后，因为物业服务欠佳，不是停水断电就是电梯检修，很多服务项目形同虚设，迫使很多客户不得不“出走”，寻找更好的商业地产发展。

　　的确，一个商业地产项目的销售只是开始。就像一个追求上进的企业，很多时候，在好的写字楼里办公，企业是随着写字楼的名气一起成长的，当然一个企业的发展绝非一城一池的得失，但通过商业地产销售的好坏，我们从中能学到很多经验，一时的领先不重要，重要的是长时间的领先，谁能坚持到最后，谁就是绝对的英雄。

　　■投资者：商业地产救“市”主

　　一些城市商业地产怪圈现象：“不卖就亏”，“一卖就乱”，“一烂就死”。警世的同时，也告诫从事商业地产开发的开发商们，以住宅地产的开发模式运作商业地产项目势必会鼓噪起强大的商业地产泡沫。由此所带来的风险压力不单单是开发商自己，一旦开发失败，投资商、经营商乃至国家金融机构都会陷落在可怕的债务链之中。在这样的“隐患”之下，谁将是商业地产的救“市”主？多年以来，商业地产都是唱独角戏的，商家登台演出，媒体呼威助阵，投资者只是观众，只有看的权利，没有参与其中的乐趣。

　　近两年，投资产品种类繁多了，房地产市场发生了变化，于是一大批有闲钱的人涌了出来，闲钱不花，能不能投资，有人想坐享其成，让钱生钱行不行？炒股票、买基金、储蓄、投资房地产等办法您试过没有？商铺、产权式酒店、酒店式公寓、写字楼谁更具投资价值？哪些开发企业更有实力？未来西安最好的商圈在哪里？投资的收益率由谁来保证……这些与投资相关的问题，除了专家的解答外，还是投资者的答案最权威。

　　应很多读者的要求，华商报、华商网联合刊登“商业地产投资暨品牌状况调查问卷”，在陕西省百万读者中展开调查，希望读者就西安及周边城市，自己比较了解的，目前正在热销的商业地产项目进行投票，然后请有关专业人士，通过对调查问卷的分析后，对西安市商业地产发展现状以及各项目的优劣势给予评估，为即将投资的购房者和开发商提供翔实可靠的参考。

　　引入广大购房者的参与，调动他们投资的积极性，对商业地产来说是一件好事儿。有人说：对商家来讲，客户就是上帝，上帝的意见你只要采纳1％，就会对你有100％的帮助；对商业地产来讲，投资者就是上帝，因为投资者的意见就是市场的意见，抓住了投资者，就抓住了市场。

　　有了投资者的“声音”，商业地产的开发就没有脱离市场，显得曲高和寡，有了投资者的意见，商业地产市场也可以由此进行一些调整，不仅可以击破令人担心的商业地产泡沫，而且还可以提高西安商业地产市场在产品质量、物业服务、市场营销等方面的综合能力。本报记者　小雨