那么，是谁导致了空置率的增加？随着商业地产开发的各个环节被不断检讨，人们可以在博客文章和专栏评论里列举出越来越多的“罪魁祸首”：治理不善，缺乏经验，住宅式开发思维，散售，市场定位雷同，市场供给供过于求，经济环境波动，股市下跌财富效应消散，乃至甲型H1N1病毒扩散、交通拥堵、极端天气频繁出现、太太严格控制财务预算等等。

开个玩笑，别当真。但是，当一个事情变得糟糕时，找个理由去解释它是再自然不过了，这已经成就了无数的“商业地产口头解决方案”提供者。然而，对于一家已经在商业地产市场浸淫多年的公司而言，除了应付上述常规敌人外，它还必须为未来敌人的出现储备弹药。

未来的敌人也许是淘宝网，以及一系列像淘宝网那样静静静、却大口大口蚕食商业地产份额的追随者。至少，你不能对它视而不见。

近日，笔者和一位主攻商业地产的公司高管聊天，后者谈及公司现在的业务拓展时说，公司前段时间派出一组人马专门去杭州淘宝网调研，主要观察网络销售目前的规模，主流用户群的消费习惯，以及网络商店的成本优势等。

调查结果令人吃惊。比如淘宝网，根据淘宝网今年1月13日宣布的数据显示，2008年淘宝年交易额为999.6亿元，成为中国最大的综合卖场。这相称于2008年每一个中国人在淘宝上平均消费了80元，相当于青海省2008年全省消费品零售总额的4倍，海南省2008年全省消费品零售总额的2倍，新疆维吾尔自治区2008年全区消费品零售总额，重庆市2008年全市消费品零售总额的1/2。而据猜测，淘宝网今年的目标年销售额为2000亿元。在此之前，中国最大的零售冠军是国美，它花了20年时间将销售额从零提升至1000亿元，而淘宝网只用了5年。

同时，淘宝网的销售额一大副产品是创造了一个巨大的物流市场。相关数据显示，2008年，淘宝网为中国快递物流企业带来了30.66亿元的收入，快递量超过3.5亿件，并以每年将近200%的速度增长。一份权威的调研数据显示，至2009年6月30日，淘宝网的日交易量已达到了400万个包裹，其中75%的交易是通过实物的快递来传送的。2008年电子商务活动的包裹量达到5亿件，约占中国邮政公司在内的所有快递行业1/3的业务量。

这是什么概念？有“新中国第一店”美誉的王府井百货大厦去年创纪录的销售额是120亿元，如此类推，淘宝网的年销售额已经相抵十个王府井百货。令商业地产开发商更紧张的现象则是，正是在网络销售倍速增长、使用习惯渐成潮流的推动下，一些大品牌也开始主动联姻淘宝网。新华书店、联想、宝洁、优衣库、戴尔等主流品牌纷纷在淘宝网开设旗舰店。笔者毫不迟疑地相信，主流品牌网销化将粉碎商业地产招商的最后一道防线和心理屏障。装修豪华、价格昂贵却反应迟钝的专卖店将在与网络的竞争中败下阵来，因为，网购更便宜、更时髦、更有上帝的感觉，点点鼠标就可以，也许还更加环保，有利于减少碳排放。