早在2004年，商业地产大佬万达地产便率先推出了“订单式”开发模式——“先招租，后盖房。”然而，随后几年内这一名噪一时的归于沉寂。时至2008年，商业项目不遗余力地引进世界知名品牌，打造主力店;住宅项目的商业配套同样高歌猛进，“非国际品牌不予考虑”。沃尔玛落子中海国际社区、伊藤洋华堂落户世豪广场、珠江地产牵手家乐福、仁恒置地广场联姻LV、CUCCI、银石广场、富力天汇MALL签约广百百货、龙湖“天街”引进UME院线……“事实上，这些商家的入驻在项目开建前就已签约。”业内人士透露。
然而，“订单模式并非适合每个项目”，商业地产分析师王浩表示。一方面，主力店的成功招商会让项目后期营销批上美丽外衣;另一方面，入驻品牌对开发商“低租金、高门槛、严管理”的要求，将不可避免地产生资源分配上的人为不公平以及“后遗症”。而这，恰恰是鲜为人知的内在隐忧。
·核心提示·
美丽外衣
减轻招商压力，降低招商风险
降低市场研判失误和规划不当的风险
借助主力店品牌影响力造势，利于中小商家招商
内在隐忧
主力店的规划要求与项目整体的利益冲突
主力店业态与整体项目业态的冲突
主力店低租金水平导致项目成本转移和效益下降
○案例链接
“订”出来的万达
自2001年涉足商业地产开始，万达商业地产一直是通过将主力店出租给品牌商家带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。2003年底，万达在商业业态组合上进行了重大调整：原来购物中心的主力店和单店的面积比从85：15调整为50：50。
万达集团董事长王健林公开表示，“定单地产”有四个层次，一是联合协议，二是平均租金，三是共同设计，四是先租后建。核心内容是，万达要保障建设的商业地产符合客户的要求。联合协议就是与未来商业地产的下游租户签订战略性的合作协议。平均租金是解决谈判成本和规模扩张矛盾的办法，目的是降低谈判所消耗的成本。共同设计就是万达根据客户需求，在建筑施工前确定设计方案，保证不出“废品”。
产销对位降风险
万达集团董事长王健林曾表示“修住宅是读小学、玩商业运营是读大学”。商业项目的风险在于，“招商不确定性将造成物业空置。”四川省商业地产联盟会长冉立春指出，订单式商业开发，最大的优势是明确产品形态，避免盲目开发，有效规避规划和设计失误导致的产品错位。
眼下，“定制模式”可实现物业与商业的无缝对接，如建筑层高、承重、给排水、楼层面积，以及不同商家对地段，楼层分布要求等。”四川商业地产联盟会长冉立春如是说。据了解，沃尔玛明确要求入驻物业进深不能低于40米、层高不低于6米、柱距间要求9米以上等;影院在选址时，也对楼板承重和层高提出明确要求。成都恺信置业营销营销总监姚静透露：在家乐福决定进驻时代天城后，公司工程部和设计院就按其要求，对卖场的地下商场、冷冻区、电梯的设置作出调整，以满足其经营要求。
“以目前商业地产开发行情来看，如果不采用订单模式的方式开发商业地产是无法满足大型主力店要求，开发商可能会付出惨重的代价，日本开发商从来不开发没有订单的商业地产。”冉立春评价道。
订单开发门槛明高暗低
订单模式并不是万能的，它也有自身的“门槛”，也可以说是局限性。瑞尔特房地产机构认为：为了吸引品牌主力店的进驻，商业开发商不惜对其降低租金甚至免租。据记者了解，在沃尔玛超市的选址要求条款中，就明确提出了商业项目需要提供一定免租期的要求。“作为长期持有型物业，这就意味着大量流动资金被占据，资金回笼缓慢。”
“要做订单模式，首先开发商要有足够的资金实力，能够应对长期的资金流动压力。”龙湖地产负责人说，“否则，为百货店的设计做好了，开发商也支撑不下去了。”由此看来，由于资金链的限制，缺乏强大资金链支持的中小型开发商不可能以此方式运营商业地产。
行业资深人士还告诉记者，主力店在进驻综合体时，更多地考虑自身在区域内的地位与作用，而一个商业地产整体项目则必须考虑自身在商圈中所承担的商业功能，进而对整个项目进行全局性的把握。双方矛盾的最后结果往往是主力店找到了自己的位置，而整个商业项目却在商圈竞争中失去了自己的优势和特点。
可以发现，订单模式之下，主力店的进驻往往对商业地产整体项目存在价值稀释的可能。
跟风或将导致产能过剩
据了解，今年面世的大大小小60家城市综合体中，基本都采用了“订单模式”。冉立春认为：“这种跟风的做法，很容易让本地商业出现过剩。”他认为，缺乏监管和节制的“订单模式”，有可能成为开发商“圈钱”的工具。一位不愿透露姓名的行业人士向透露：一些开发商首先按主力店具体要求建设商场，不在乎主力店租金多少，而只关注借助大主力店品牌的商业炒作，抬高产权商铺的售价。
据记者探访，由于主力店要求商业地产价位很低，在位置、价位、政策和服务方面也都提出了苛刻的条件，而开发商一般选择接受。这样就出现一个普遍的现象，最好的位置都留给主力店，但租金最低，真正的投资客户的铺位大都位置较差，而且售价最高，实际上他们就承担了那些主力店的费用，“这叫做‘挟天子(主力店)’以令‘诸侯(非主力店)’。”一位行业人士如此评价，“由此可以断定，对开发商来说，主力店的低租金水平势必导致整体成本的相对增加和效益的相对减少。开发商面对这种情况，要么自己承担着这种损失，要么提高其余商铺的租售价格水平，对成本支出进行转移。而无论哪种方式，其最终结果都会影响到开发商的整体利益。”
今年3月，成都首个shoppingmall--百联天府购物中心将撤离成都。据调查，事件缘由是开发商在引进百联集团旗下的友谊百货和世纪联华超市后，承诺给其它小业主的投资回报过高，而目前租金太低，取得的利润完全不足以回报小业主。于是小业主的抗议声中，在开发商在导演了一出“自己打自己”的官司并获得胜诉，接下来又“赶走”百联集团旗下的友谊百货和世纪联华超市。“折腾的结果，开发商是名利皆损。”市场人士评价道。
