“在如何养活商业这方面，房地产商会发现自己很无知，光一个商业定位，就有太多的纪律需要遵守，你商业业态选不好，达不到商业回报要求，业态就要走，这样就会导致整个业态往下走，最后把商业做死。”朱和平说。朱和平有十多年的商业地产经验，既在成都操作过数个产权式商铺，也在万达地产有全国商业运作的操盘经验，现供职于一家央企成都公司，他正在为公司位于成都建设路的商业项目定位。

虽然有着十多年的专业经验，朱和平在商业业态选择上，依然显得慎之又慎。

朱和平认为，商业的培育需要智慧，目前中国成功的商业地产和城市综合体案例并不多，而对于刚转行的开发商来说，可能应该从ABC开始。五合国际总顾问刘力表示，商业需要三年的培育期，很多企业可能并没有这种准备。以前很多企业都是把商业分割产权销售，但是这种模式已经被市场证明走不通，而今年很多商业项目都开始进入只租不售阶段。但商业规划和选择要小心，商业培育更需要耐心。

一季度成都商业地产租金见涨 

5月21日，第一太平戴维斯提供给本报的季度报告显示，成都商业卖场的租金在2010年第一季度出现了上涨。第一太平戴维斯预计，随着消费者信心不断恢复，中高端购物中心租金预计在中长期内将继续上涨。成都零售总额在整个2009年都保持强劲增长，这一势头有望在2010年持续下去。

位于市中心的春熙路、盐市口和骡马市三大传统商圈的商位仍然处于供不应求状态。随着城市的继续扩张和基础设施的不断改善，零售商家如伊藤洋华堂等考虑向市中心以外区域发展，尤其是向二环或二环以外周边区域发展。随着市场不断成熟和消费者购买习惯的改变，购物中心将成为零售商和购买者青睐的主要零售商业业态。

商业地产第一要求是活下来 

朱和平透露，以建设路为例，口岸在一般人眼中肯定觉得好，但是在这个口岸把商业做好，需要大量的工作。据悉，在建设路方圆几百米之内，有伊藤、SM、龙湖三千集、龙湖风情商业街，建设路的商圈复兴已经成为成都商业布局的大戏。虽然有商业的聚集效应，但也有一个问题，那就是商业业态的选择如何能保证差异性和错位竞争。

朱和平说，商业的第一要求是活下来，然后才是生活方式、商业方式等商业性格。商业地产有严格的参数标准，市场虽然抛弃了“一卖了之”的经营模式，但是只租不售的租金回报水平，也有一个严格的标准，而且又有一个周期很长的培育期。五合国际总顾问刘力告诉记者，目前来看，商业地产的存活率很低，成功的案例较少，成都的商业地产开发商应该有所警示。

只租不售 也要过“养商”关

刘力表示，以前把商业地产的症结归结于产权分割销售，现在很多不再分割销售了，但是只租不售的问题，对于企业的挑战也很大，不但需要前期的规划设计的科学，更要做好培养商业的长期打算。

他透露，万达的成功原因在于：它的团队非常专业化，有专门的规划设计院，而且人才全部是建筑设计出身，有专门负责室内设计的，专门负责景观设计的，分工也非常细。而且做的选址，每个项目类型有一套成熟的模式，也有一系列标准化控制的规范，很多的细节也有严格标准，比如说路口分四级，最大的是商业步行街的入口……

四川省商业连锁协会顾问宋达为认为前期规划很重要，后期养育更加考验开发商，招商容易养商难，商业机构对于进驻商家的管理及商业运营能力至关重要。每一个项目中业态的配比、互补、经营情况都应纳入商业运营机构的考虑范围之中。

刘力说，商业模式也在发生转换，体验性消费越来越多，现在逛商场，并不是买什么，看电影、喝咖啡、健身美甲，所有这些都是消费。开发商在业态选择上，也要注意，不要把这里局限于一个卖东西的商场，而是一个可以体验消费的地方。