4月27日，阳光灿烂。上海市金山区，百名购房团成员集体看房。这些来自温州的成员，八成以上有着实业背景。听了金山区政府举办的相关区域经济规划介绍后，他们似乎看到了一个欣欣向荣的商圈正在杭州湾畔崛起。

　　出于商业地产房贷未受新“国十条”套数限制，其洼地局面可能被逐渐涌入的资金改写，但由于门槛高，以及增值缓慢的预期，此次组团并非如之前的豪宅投资团那般顺利下单。

　　洼地崛起

　　不管这一投资团是次看房落“定单”有几套，作为房地产投资市场最活跃的“符号”之一的温州“炒房团”，起码彰显了与目前楼市价格与成交走势相悖的投资热情。

　　“商业地产存在着价值洼地。”百人炒房团一成员告诉记者，“同样价值的地价，凭什么商业用房要比住宅冷落那么大？”

　　此话并非毫无根据。以上海徐汇区一住宅小区为例，上海乐居房产有限公司的一名中介人员告诉记者，桂平路有一商铺，2003年价格25万元，目前几乎还是同样价格。但边上的住宅价格，起码涨了三倍以上。

　　其实这并非特例，记者在采访中了解到，除了一些有价无房的黄金铺位外，其它的倒挂现象比较严重。

　　“这主要是因为商业地产在初期需要商圈规划支撑价格，但后期的总体规划推进，才是其真正的潜力所在。”一名房产开发商告诉记者。

　　林达集团董事长李晓林表示，目前市场表现虽然住宅地产热，但商业地产冷，而且价格倒挂，有关部门应放宽对商业地产的限制。他认为，如果资金能够被引导到商业地产上来，就能达到既抑制住宅地产投机，又保增长和促就业的目的。

　　招商银行某分行一信贷负责人告诉记者，目前，银行在个人商业用房贷款管理上，施行的还是央行2003年的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。

　　该文件在信贷上对商业地产过紧，住宅按揭贷款是8成，但商业地产按揭贷款只有6成。按揭期限方面，规定商业地产按揭期最长不得超过10年，而银行对住宅按揭期限的执行是20年；在贷款发放上，住宅封顶就可发放，商业地产则所购商业用房为竣工验收的房屋，主体竣工和验收可以相差一年时间。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

　　种种因素导致了商业地产的风险性明显高于住宅地产。但是，近期的新政或有可能改变这一洼地局面。

　　在这一点上，开发商似乎总是比个体投资者先知先觉。

　　相对于个人投资者而言，开发商的商业地产潜伏就相对较早。2009年11月16日，万科总裁郁亮在深圳总部向媒体公开宣布，万科地产(企业专区,旗下楼盘)将正式进军商业地产，持有商业物业将占到万科未来开发模式20%的比重。

　　资本困惑

　　“未来三个季度有750000平方米新增供给进入市场，市场租金将缓慢回升。”4月7日，仲量联行对北京一季度写字楼、商铺、高档住宅、工业地产等领域统计数据显示，在2009年金融危机中推迟开业的商场，比如今年准备开业的三里屯北区已经招商了70%，北辰绿色家园购物中心也招租了90%。

　　不仅一线城市在回暖，二三线城市的商业地产也明显开始走出低谷。

　　在郑州，商业地产越来越受到人们关注，商业地产销售量稳步提升。河南省郑州市房管部门公布的数据显示，3月当地共销售商业地产669套(间)，较2月上涨了77.45%。

　　种种迹象表明，投资者并非是温州炒楼团的独特投资逻辑。但这个团队的背后，却透露了一个民间资金投向的困惑所在。

　　他们认为，除了楼市，他们目前看不到更理想的投资领域。这次，中央新政对住宅用房的调控，将他们的资金向着商业用房领域“挤压”。

　　“商业地产的房贷不受新政的套数限制。”4月28日，建设银行某区域的个贷业务负责人告诉记者，总行在4月，对商业地产方面的信贷政策也有微调，目前，该行商铺房贷首付在50%以上，在基准利率上浮10%，加上中间业务收入等，大致购房者承担的费用为基准利率上浮40%左右。“之前，只是首付可能低一些。”

　　而且，其他银行也大致相同。前述温州购房团在金山看的楼盘，开发商提供的是首付50%，基准利率上浮10%，有数家银行可以提供房贷。

　　一位已歇业已一年半的陈姓企业主称，之前他从事服饰加工，也谋划着要复工，但市场目前的利润空间只有5%上下，“没法子跟房地产市场的利润相比”。

　　“这次我们只有4个人下了订单。”前述购房团的组团者告诉记者，这次购买效果并不理想，“观望的情绪比较强烈”。

　　这次，前述陈姓企业主也在商铺和住宅间观望，“商铺一直没涨，肯定潜力会更大，现在中央针对楼价的政策也没波及。”

　　炒楼团对商业地产的投资欲望由此而滋生。

　　不过，怀揣资金全国范围内到处看房的时候，炒房者也面临着共同的困惑。

　　“2010是机遇，还是陷阱？”3月21日，数百名温州商人齐聚上海崇明岛鸿华度假酒店，温州总商会会长、中瑞财团董事长郑胜涛在袒露了这个群体的困惑。目前，温州民间资金从山西煤炭领域撤离，实业领域利润不见起色，本地的8000亿民间资本该何去何从？