作为中国房地产经理人联盟(中经联盟)秘书长,我十分关心业界对于房地产政策和市场的理解。周末,联盟十几名好友聚会,谈到囤地捂盘的开发商是否会严遭处罚,仍有的老板和老总不以为然,满不在乎的态度让我很是吃惊。
“撞枪口上了怎么还不在乎呢?”我拿出了自己的观点:“别以为这一轮房地产调控会马马虎虎过去,《国十条》的威力还远未显现,从近日李克强二度明确表态看,决策层意见高度统一:各地要继续落实好房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。而这个表态,会给囤地捂盘开发商致命一击。”
至于处罚时间,从国土部“7月督察、8月约谈、9月问责”表态中,9月将是祭出处罚政策的时间。
在一项网络调查中,99.6%的受访者认为开发商囤地情况严重。国土部数据也很清楚:闲置土地宗数2815宗,面积16.95万亩,从数据来看,在各类房地产违法违规用地中,闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。
我听说:在这一轮房地产新政中,国土部是挨了表扬的。与此同时:与国土部并肩携手的,还有住建部,一份“捂盘开发商名单”名单又将公布,如果再加上联动的银监会和证监会,囤地捂盘开发商恐将大难临头:
一、囤地捂盘开发商再拿地面临障碍,影响其发展。
我在《国十条》颁布后,曾经预言过土地市场今后将“双轨运行”,即:半计划供地模式会取代完全市场化的“举牌竞价、价高者得”,而开发商的信誉,会成为拿地或竞标的主要条件。换言之:囤过地捂过盘,将被列入拿地黑名单,这可不是好玩的。
二、囤地捂盘开发商贷款受限,授信受限,成本大幅提高,“血液”告急。
资金是开发商的血液,银监会越来越限制开发商各种各样的贷款。贷款成本已经很高情况下,其他融资方式代价昂贵,目前房地产信托融资成本高达12%~17%,赴香港发债利率为11%~15%,再加上销售不畅,部分房地产商存在资金链紧张、融资成本加大等困惑。
三、囤地捂盘开发商如果是上市公司,资本市场再融资以及IPO、甚至企业重组等方面均受限,自毁长城。
上市不就是为了融资吗?对了。但,囤地捂盘一被查处,想上市泡了汤,上了市,也融不了资,连变相拿地收购股权进行企业重组也受限,条条大路被封锁。
四、囤地捂盘者将被“土地增值税”挥动大刀斩断暴利。
由于土地增值税采用递进税率,且从高预征,土地年限长,售