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瑞安集团主席罗康瑞:商业地产未来竞争激烈

发布时间:2010/12/9

1996年,香港瑞安集团主席罗康瑞受上海卢湾区政府邀请,接手了太平桥地区的重建项目。罗康瑞提出构建一片汇聚餐厅、高档商店和露天咖啡厅的区域,来带动周边的地产项目,这个想法被当时追求快速开发的地产界所质疑,银行也不愿意贷款。但罗康瑞力排众议,自掏腰包先期投入8亿元启动这个项目,这就是日后让罗康瑞一战成名的上海新天地。
  2001年,新天地正式对外开放,只租不售,投资者仍趋之若鹜。开业伊始,新天地周边住宅价格为6000-8000元/平方米,而2002年6月,瑞安房地产在新天地开发的翠湖天地一期售价高达 17000-25000元/平方米,2008年翠湖天地三期售价已达7万-12万元/平方米。随着上海新天地的成功,全国各地政府纷纷抛出橄榄枝。如今,瑞安房地产的新天地已落户杭州、重庆、武汉、大连、佛山等地。

  日前,罗康瑞在淮海中路商业街110周年国际商业高峰论坛上接受时代周报记者专访时表示,新天地模式可以成功复制,瑞安将加速现有土地储备的开发,除了新天地外,瑞安正在积极探索新的业态模式。

  短期不会进入新的城市

  时代周报:当初在新天地的项目上,为什么会不顾众人的反对,选择太平桥地区的重建项目,坚持长期开发?

  罗康瑞:当时整个环境不好,通胀非常高,楼市被打趴了,上世纪90年代上海就有目标要发展成为世界的金融中心,但淮海路这一块,周边商业大厦都没有建,我们建了瑞安广场,1997年建好的时候,出租率超过80%,跨国企业对楼面需求比较大。

  我们看中了整个区域未来的发展方向,恰好我们的第一个投资项目—城市酒店在卢湾区。卢湾区政府随后邀请我们参与这个项目的合作,这个项目在淮海路和中共一大会址旁边,整个环境很特别,一大会址旁边也给了我很大压力,总担心如果做不好怎么办呢?后来新天地开业,正好赶上建党80周年,很多领导都会到一大会址来,外界也越来越多知道新天地。

  我们13年前做规划,也会去看纽约、伦敦、巴黎、香港等城市是怎么发展的,我们定期检讨,需不需要做调整,但最后觉得整个规划如果做出来,一定会成为新的地标,所以有信心坚持下来。事实证明,长期开发模式,也给我们带来了很好的回报。

  时代周报:新天地模式是否可以成功复制到各地?选址的考量标准是什么?接下来瑞安是否还会到更多城市去发展新天地?

  罗康瑞:大家都喜欢新天地,虽然有很多地方政府邀请我们去,但有的城市真的没法做,城市对外的活力很少。不是每个城市都可以合作,要看宏观环境,城市经济增长潜力,地段位置,他们是不是欢迎我们去,这些都需充分考虑。比如重庆,2004年去重庆,还没有发展起来,但我们看好它未来的发展角色。现在看来,我们看对了。

  新天地在每个城市开发模式都是一样的,今年佛山、大连新天地项目开盘,当天去化率(一定时间段内的销售率)80%,做得很成功。新天地在每个城市都是地标,上海我们做了13年,那些城市只做了5-6年,未来回报率肯定会提升。

  商业地产未来竞争激烈

  时代周报:未来瑞安房地产是否坚持新天地的拿地模式,还是会单独拿住宅地块?
  罗康瑞:瑞安房地产还是会做整体规划,当初开发太平桥,整个区域环境就完全不一样了,为什么我的房子能卖那么高价,主要就是环境。如果单独拿地块来做住宅的话,就和其他开发商无异了。
  时代周报:最近瑞安房地产31.88亿元拿下了虹桥商务核心区一期06地块,这是一个包括办公、商业、会议展览、酒店建设的地块,如何规划,何时动工?很多开发商认为现在是商业地块抄底的好时机?

  罗康瑞:虹桥的项目正在优化设计,预计在12月初可以公布详细的方案,一定会推出新的业态模式,预计今年底明年初可以动工。

  现在瑞安房地产主要做大的项目,瑞安建业来承接一些烂尾楼、停建工程项目,但烂尾楼好的项目比较难找。未来商业地产竞争一定更激烈,商业地产强调的就是地点。商业地产未来会有淘汰的过程,有些地点不应该做的做了,将来会做不下去。
我最不喜欢一窝蜂做事情,房地产是长期投资,要看长远的,我们对长远充满信心,目前有些地方房价确实涨得太快太高了,当然需要放慢一点,是正常合理的。
  发债消化现有土地

  时代周报:瑞安9月底完成人民币27.2亿元2015年到期可换股债券,是否意味着瑞安将加速新一轮快速发展,接下来是否还有融资举动?

  罗康瑞:发债是为了加快开发,把现有土地储备消化掉,我们的土地储备有1300万平方米,我们不希望外界以为我们在囤地。

  上海和杭州都要加快动迁,动拆迁一个地块就是几十亿元,杭州西湖天地面积太小,后面第二期动迁两年,还没拆完,80%的体量在里面。西湖天地很好看,但是目前体量太小了。上海的翠湖天地也只开发了三期,动迁费很高的,也需要政府的配合,目前的两轮征询就很有效。其他地方的项目也要加快推出。

  我们会考虑稳健的财务,未来仍倾向于比较长期的债务。

  时代周报:上海翠湖天地嘉苑最后18套样板房已经正式公布,外界传言定价在15万-16万元/平方米。该楼盘有无受楼市调控政策影响?预计今年的销售情况会如何,能否完成60亿元的年度目标?

  罗康瑞:我们定价一直定得不错,现在开始跟意向客户谈,内地、香港、台湾的客户都有,但客户是否下决心买,还要看情况,所以现在不能说是否能完成全年的目标。

  定价没有外界说的那么高,15万-16万/平方米可能是最好的单元,有些可能定在12万元/平方米,市场愿意付多少,我们就卖多少。

  事实上,调控对买我们房子的客户影响没有那么大,只是心理层面会有影响。从长远来看,房价一定会高,因为成本越来越高。

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