“严厉的政策将脱缰的野马拉回来！”针对严厉的楼市调控政策，常常语出惊人的SOHO中国董事长潘石屹如是评论。在他看来，过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府以看似不尽合理、十分严厉的政策试图将其拉回到正常范围。

　　“新国八条”出台以来，不少城市的楼市遭遇了成交冰点，成交价格也开始停滞不前，但对于市场后期走势，业界仍然存在较大分歧。

　　近日《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者在SOHO中国总部对潘石屹进行了专访，他强调，本轮调控是一次剧烈的洗牌，未来3年内将有50%的房企被淘汰。而保障房建设能否及时跟进，则主要取决于其盈利模式。在商业地产方面，潘石屹表示，政府应该让商业地产、股市复苏，吸纳点资金过来，“不能总让钱往住宅市场跑”。

　　保障房挤压商品房市场

　　NBD：中央下达了未来5年新建3600万套保障房的任务，其中今年新增1000万套，这样的规模会不会对商品房市场带来挤压？

　　潘石屹：保障房规模扩大，会挤压商品房市场的很多资金和人力。全国每年大约销售700万套房，现在光保障房一年就新增1000万套，比商品房销售规模还大，当然挤压了很多市场。

　　另外，现在市场上的资金很充裕。去年商品房销售额在5.25万亿元，前年销售3万亿元，一共是8.25万亿元(据统计局数据，2009年商品房销售额应为4.40万亿元)。我算了一下，这两年花钱买地一共还不到3万亿元。除去建安成本和税费等，还有相当大的资金量。

　　NBD：可去年国有土地使用权出让收入就有2.9万亿元？

　　潘石屹：你说的2.9万亿元，有1万亿元是开发商的购地投入，另外接近2万亿元是其他行业的。前几天有个开发商告诉我，他在中欧商学院的同学中，除了他本人看衰房地产，其他行业的老板都看好房地产。

　　NBD：商品房市场这么多的人和钱闲下来，会不会投向保障房，并推动保障房建设？

　　潘石屹：这要看盈利模式。以出售型为主的保障房(经适房、两限房)有出口，即使售价跟成本有3%的差距，企业仍可回笼资金，就会愿意去做。廉租房和公租房是社会福利性质的很难盈利，以地方政府的财政状况，也不可能补贴太多，企业的动力恐怕不足。我认为经适房是一个相对成熟的制度，值得在未来的保障房建设中借鉴，最怕的就是一切都推倒重来。

　　房企的三条出路

　　NBD：您曾谈到，在这轮调整中，将有50%的房地产企业在未来两三年内被淘汰出局。这轮调控为什么有这么大的威力？跟以前的政策有什么不同？

　　潘石屹：50%的房企出局，主要原因就是3600万套保障房对市场的挤压。我认为这次是一个剧烈的洗牌，未来3年之内(保障房建设规模最大的2011年~2013年)就会调整完。不像原来，市场每年淘汰10%~20%的开发商。

　　NBD：那么剩下的50%企业，如何转型才能度过这个关口？

　　潘石屹：房地产企业的转型有3个方向：第一是走高端，跟保障房建设脱节，继续建设商品房，包括高端住宅；第二是朝“岔路”上走，比如进军旅游地产、老年地产等，另外现在医院建设向民间放开了，可以去建医院；第三就是资金实力比较雄厚的企业，配合政策要求，投入保障房建设。

　　商业地产不会调控

　　NBD：SOHO中国一直从事商业地产开发，您会不会担心楼市调控会蔓延到商业地产？

　　潘石屹：商业地产不会受到调控影响。市场上那么大的资金流动性，总要有个蓄水池。即使它流到商业地产，推高了商业地产的价格，也跟老百姓没关系，因为投资商业地产的人都不是弱势群体。

　　我认为政府应该让商业地产、股市复苏，吸纳点资金过来，不能总让钱往住宅市场跑。

　　NBD：“限购令”挤出的那部分投资性资金，未来将流向哪些领域？

　　潘石屹：“限购令”从表面上看是个二套房的问题，背后更深层次的问题是，把投资性需求降为零。我了解到，在北京的很多住宅项目中，有1/3是投资型需求，个别项目甚至不止这个比例。如果这些钱没处去了，就有可能诱发通货膨胀，我认为应该重视这个问题。