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“限购令”将带来中国房地产行业7大转变

发布时间:2011/4/19

  “面对史上最严格的宏观调控政策和一些城市住宅限购令的出台,我认为这无疑会促进中国房地产行业发生7大转变。” 作为中国房地产经理人联盟秘书长——陈云峰,在河北房地产2011年创新峰会上的这一演讲,引起了现场众多与会者的关注与共鸣。这7大转变是:

    第一点,从房地产市场本身的问题向社会问题转变。   房地产问题到现在已经不是简单的房地产行业的问题,而是中国的经济问题、民生问题、社会问题和政治问题。“限购令”,虽然不是最好的招儿,但是行之有效,虽然手法比较笨,但是管用。所以应该说这次“限购令”之后,房地产的销售量和价格大幅度的攀升势头被有效的控制了下来。

    第二点,房地产市场从单纯的商品房单轨制,向商品房和保障房双轨制转变。   大家看到国家已经下决心建设1000万套保障房,有关领导明确指出,保障房一定要拿下,一定要和地方政府业绩挂钩。政府应该抓什么?抓保障房,只有把保障房做好了,商品房市场才会遵循市场规律搞好。

    第三点,房地产迅速向2、3线城市拓展。   房地产的开发重点,从北上广深这样的一线城市,开始迅速向二、三、四线城市延伸,二线城市是省会城市,三线城市是地区级城市,四线城市就是县城。   从今年开始,大量的开发商会加速从一线城市向二三四线城市转变,实际上很多二线的城市开发商已经云集了,在三四线城市面临着很好的发展良机。资料显示:2010年全年,一线、二线、三线城市房地产开发比例,已经达到20:60:20的比例,也就是说,二线城市房地产开发量占到60%,三、四线房地产开发量,已经赶上了一线城市,而且这种趋势在迅速扩大。

    第四点,房地产交易从单纯的一手房为主,向二手房转变。   现在石家庄一手房的交易量还比较高,但是北京、上海,二手房交易量比一手房高,达到了1.5:1的比例,石家庄在3年之内也会出现这样的转变。很多房屋中介机构也认为这是一个方向。

    第五点,社会上房地产市场的矛盾开始向户口政策不合理的矛盾转变。   这次石家庄的限购政策大家都看到了,聪明的石家庄市政府,搞了个“明修栈道、暗度陈仓”的策略,一方面在出台房地产限购政策的同时,另一方面,放松了城市户口的限制,使限购泄力。这一举措符合石家庄形状。这次宏观调控,在北京如果说大家对北京的“限购令”有意见的话,就集中体现在和反映在在户籍问题上,“本身户口制度就不合理,建立在这个制度上的限购政策能合理吗?”。我认为:房地产的矛盾向户口转移之后,可以加速户口问题的解决,户口背后不仅是房子,还有教育、医疗等等复杂的社会问题。

    第六点,房地产开发商从热衷于住宅开发开始向商业地产转变。   石家庄的商业地产已经比较热了,而且综合体也不少,这是在严格的调控政策下,特别是严厉的土地增值税征收情况下,会算账的开发商没办法的办法,商业地产的春天,真的来了。

    第七点,房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长期趋紧转变。   房地产能火起来,主要得益于“杠杆效应”,即:房地产开发商,用25%左右的资金,就可以依靠开发贷款,撬动100%的项目开发,投资回报率能不高吗?甚至:房地产公司可以上市,可以信托融资,可以股权融资。买房者呢:20—30%的首付,利用银行按揭,就可以买到100%的房子,炒房者,也是浑水摸鱼,获利不少。 

   现在,金融政策全面收紧,开发贷款严格了,个人购房首付提高了,甚至按揭也受到严格限制,杠杆失去后的房地产,资金紧张会成为常态,过紧日子在所难免。

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