凤凰网房产讯 第四届亚太商业地产国际峰会在京举行，中坤集团[简介 最新动态]副总裁谢勇就商业地产和旅游地产的结合发表三方面观点。一是背景和需求趋势分析。二是商业地产和旅游地产的结合，三是发展的前景及意义。

    谢勇：关于背景我们谈了三块，一是需求，二是政策，三是行业。

    关于背景大家也都清楚，一是城市化，城市化从研究来看，到2030年的时候，中国城市化率要达到65%。二是随着城市化的加快，中产阶级也在迅速扩大。这是一个简单的分析图，人均支配收入在2000-4000美元之间的时候，消费方式就从以物质消费为主转向以物质消费和精神消费为主，消费结果就要处于一个升级的状态，对精神、文化、餐饮、交通、通讯、旅游、度假等方面的支出就会越来越高。这个图有点旧，是09年的图，但是09年显示已经超过了2000美元的数额了。二是政策背景，中央为了保证民生，对房地产的发展高度关注，一再强调要稳定房价，先后出台很多政策，从各个方面，土地、建设、金融、财政等等方面进行严厉调控，调房价一定要把涨幅给压下来，所以住宅方面的竞争就越来越激烈。 

    谢勇：房地产行业在需求的拉动和行业本身发展的推动以及政府政策的调控下，就迫使房地产业从单纯的住宅、商业、旅游和工业地产等等概念跳出来，要利用房地产企业本身的规模和资产优势，要进行跨界和复合发展，这样就能与我们的政策相呼应。第二，行业之间也能相辅相成，能够避开一些社会矛盾，能够挖掘一些新的行业的利润增长点。目前来看，从住宅向商业地产、向旅游地产、文化地产等复合型地产或者叫做产业地产的转型已经是大势所趋。目前来看，大家也看到了万科[简介 最新动态]也好，中粮[简介 最新动态]、绿地已经开始进行了商业地产等等其他地产的开发。中粮的大悦城做得比较成功，万科也在做持有性物业的开发，准备是二八比例推出来，还有保利、宝龙、中海都在做一些新的尝试。 

    谢勇：二、商业地产与旅游地产的结合

    商业地产大致分三个阶段，一个阶段就是单纯的以购物为主，这种形态的商业地产主要是简单的布局，功能比较单一。随着我们需求的发展，商业增加了一些配套功能，比如办公、金融等等，成了一个块状的分布。现阶段城市综合体大家也都能感觉到，已经在全国不光是一线城市、二线、三线甚至四线城市都要提出城市综合体的建设，这种综合体叫做把各种业态、各种功能集于一体，像商业、办公、旅游、会展、文化等等，都汇集在一个大的空间里，满足消费者的休闲、购物、娱乐等等个性化、多样化的需求。目前做得比较成功的是大连的万达开发的万达广场。   谢勇：商业地产在发展过程中越来越注重文化人文景观的打造，要把商业旅游、文化有机结合起来，实现商业地产的休闲化、景观化、人文化，从而在物质和精神上充分满足消费者的各种需求。我们也简单做了一个分类，商业地产和旅游地产的结合，分两大类，第一类是独立型的，比如商业地产项目，这一类是指以商业服务为主配套功能完善的商业地产开发项目。这类地产主要集中于都市，比如具有休闲旅游度假功能的购物中心、商业广场、商业步行街等等。 

    谢勇：第二是指依托型的旅游商业地产，主要是指依托于旅游度假资源而开发的商业地产项目，由于依托了旅游景区和景点开发，因此把比较好的旅游度假资源整合于商业地产项目当中，成为该类商业地产项目定位的一个关键。 

    谢勇：这两类商业地产项目，我们中坤集团也都涉足了，一会儿可以和大家介绍一下。这是谈的一些案例，独立型的商业地产案例，万达、王府井，主要是满足于本地市民的购物休闲以及外地游客的体验功能，活跃指数比较高，商业还是核心。现在是文化、休闲的旅游度假比重逐步在加大，有休闲化、景观化的趋势。这是成都，被张艺谋称作“来了不想走的城市”，还有上海的新天地，这都是独立型的。   谢勇：依托型的商业旅游地产，主要是依托于古城、古镇、古村等旅游度假资源开发的商业地产项目，是非常有特色的，反映当地的文化，当地的风情也是比较浓郁的。

    旅游商业地产有它的一些独特的特点，一是收入来源多，因为有很多的市场吸引力，能延长消费滞留时间，提高消费水平，由此所带来的升值空间也是巨大的，主要是土地不仅可以有持续的租金收益，而且土地有长期的增值性，因为本身投入加大，资产也会增值，抗风险能力也是非常强。运作方式就比较复杂，一般来说，投入资金比较大，所以必须要滚动开发。最后是开发门槛比较高，前期投入大，主要是以持有物业为主，收入比较缓慢，包括前期的规划、招商、后期的运营等等，对项目的开发商要要求有很高的资源整合能力和整体的把控能力。   谢勇：我们也简单做了一个总结，旅游商业地产要获得成功，要有以下几个因素，大家要关注一下：

    一是必须要和宏观经济紧密联系。经济比较持续、稳定发展，这样地产项目才能得到消费者认可，能够投资置业，能够提升消费者的信心。同时收入增加，消费者对于旅游、休闲的需求也会增加。这是一个很大的前提背景。

    二是要真正开发旅游商业地产，必须符合国家的产业政策和产业规划，还要符合商业网点的规划，当地的旅游战略规划等等。

    三是项目的定位要有一个差异化的发展。一定要形成自己的特色，不能也学万达，不能学四季金源或者光学大悦城，必须根据自身的特点和地域特征进行定位，选址也要进行慎重考虑，包括竞争战略，也是强调超值和差异化，最后还要考虑到金融方面，必须要和银行、基金机构进行很好的战略合作，能够把自己的优良的资产和金融方面结合起来，把它从不动产变成金融资产。