“2011中国西部商业地产年会暨西安商圈发展论坛”于10月28日14点在西安万达希尔顿酒店盛大举行。本届年会紧紧围绕“建设国际大都市、迎接商业大时代”为主题，从宏观分析和微观运营两个层面对商业地产进行全方位解读。

 

会议现场

　　主持人：

　　尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！

　　魅力古都西安今天迎来了商界精英的大聚会，这里是2011中国西部商业地产年会的现场，欢迎各位的到来！

　　由中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业联合会购物中心委员会、中国房地产业协会商业地产委员会、陕西省商务厅、西安市商务局、西安市规划局、西安市城乡建设委员会、西安市设立大型商业网点听证委员会支持推动，由陕西中商联商业研究院、西安日报社、西安电视台联合主办的“2011中国西部商业地产年会”今天在这里隆重举行，共议西安商业地产的发展大计。

　　大家好，我是来自西安电视台的主持人屈扬，我是来自西安电视台《新居时代》执行制片巩勇，很荣幸受西部商业地产年会组委会的委托主持本届商业地产年会活动！

　　下来，请允许我隆重的介绍今天参加“2010中国西部商业地产年会”的领导和嘉宾，他们是：

　　中国城市商业网点建设管理联合会会长——梁任堪 先生

　　中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长——董雪 女士

　　中国商业联合会购物中心委员会副主任——邢和平先生

　　中国商业联合会购物中心委员会秘书长——赵素珍  女士

　　中国企业管理研究会副会长——樊光鼎  教授

　　中国国际贸促会西安市分会秘书长——张庚元 先生

　　陕西省房地产研究会会长——王圣学 先生

　　陕西省消费者协会副会长兼秘书长——张向东 先生

　　陕西省节庆文化促进会副会长兼秘书长——阎建滨 先生

　　陕西省商务厅副厅长——贾明德 先生

　　陕西省商业联合会会长——黄绥生  先生

　　陕西省工商行政管理局巡视员——赵宏 先生 

　　陕西物流与采购联合会副会长 西安商业联合会秘书长——赵其森 先生

　　陕西中商联商业研究院专家委副主任——刘利 先生

　　陕西省商务厅综合处处长——孙小民 先生

　　西安市商务局(西安市人民政府招商局)局长——蒿芒喜 先生

　　西安市商务局(招商局)副局长——黄漪清 女士

　　西安市城乡建设委员会副主任——王学超 先生

　　西安市城市规划设计研究院院长——陈道麟 先生

　　西安交通大学经济与金融学院——刘星源 教授

　　西安供销合作联社副主任 西安商业联合会常务副会长——姚涌 先生

　　西安饭店与餐饮行业协会会长——高卫平 先生

　　西安交通大学房地产研究所所长——杨东郎 教授

　　西安市政协原副主席 西安对外经济文化发展促进会长——胡剑虹 先生

　　西安市商务局市场体系建设处处长——刘嘉 女士

　　西安市商务局市场体系建设处副处长——段培智  先生

　　西安市新城区经贸局副局长——张  聃 女士

　　西安市雁塔区商业街区建设管理办公室主任——张军 先生

　　西安曲江新区文化产业局局长——王海熙 先生

　　西安大兴新区综合改造管理委员会招商局副局长——席忠强 先生

　　西安市西大街综合管理委员会办公室常务副主任——刘 璐 女士

　　西安财经学院——祁百福 教授 

　　世纪金花股份有限公司总经理——曲家琪 先生

　　西安民生集团股份有限公司总裁——马超  先生

　　华润万家西北区总经理——徐健 先生

　　西安万达广场有限公司总经理——王战峰  先生

　　西安郅辉企业集团董事长——范保强 先生

　　西安大明宫投资发展有限公司总经理——李春辉  先生

　　西安兴正元商业管理有限公司总经理——郑孟哲  先生

　　西安珠江投资有限公司总经理——陈勇  先生

　　陕西科达房地产开发有限公司总经理——郑兴明  先生

　　陕西恒天置业发展有限公司总经理——徐胜炎 先生

　　陕西佳诚房地产开发有限公司董事长——杜旭强 先生

　　陕西佳诚房地产开发有限公司董事总经理——李军委 先生

　　西安和怡房地产开发有限公司总经理——张心 先生

　　西安鼎咸置业有限公司董事长——王广利  先生

　　西安鼎咸置业有限公司总经理——王建平  先生

　　陕西东城新一家置业业有限公司副总经理——黄智杰  先生

　　中大国际大厦有限公司总经理——赵瑞  先生

　　西安百盛购物中心总经理——蔡府兴  先生

　　西安新世界百货公司总经理——赵刚  先生

　　西安国美电器有限公司总经理——党小兵 先生

　　西安人人乐商业有限公司总经理——杨永银  先生

　　西安金鹰国际购物广场有限公司总经理——王齐若  先生

　　西安银泰国际购物中心总经理——尤斌  先生

　　上海绿地集团西安置业有限公司总经理——陈军  先生

　　西安首创新开置业有限公司总经理——金春  先生

　　西安龙湖地产发展有限公司总经理——赵男男  先生

　　西安曲江秦汉唐国际广场管理公司总经理——张力  先生

　　西安财经学院统计学院统计系主任——朱钰 教授

　　陕西巴黎春天百货有限公司总经理——柯奕旭 

　　陕西巴黎春天百货有限公司执行董事——刘钦华 

　　西安金鹰国际购物中心有限公司总经理——王齐若  先生

　　西安人人乐商业有限公司总经理——杨永银  先生

　　世纪金花股份有限公司副总经理——王琳  女士

　　西安嘉汇集团新天地商业管理公司总经理——任魏军 先生

　　同时，商业地产年会还邀请了上海购物中心协会、王府井百货集团、欧尚百货、海航商业、金鹰商贸集团、大商集团、上海绿地、宏府集团、雅荷地产、大唐西市、奥斯卡、永辉超市、乐天超市、千家饮食等连锁经营及商业地产企业代表。

　　同时，今天年会的成功召开也离不开我们新闻界媒体同仁的大力支持，他们是：新华社陕西分社、中国商报、陕西电视台、陕西日报、西安电视台、西安晚报、三秦都市报、新浪乐居、《房周刊》、《西安楼市》等新闻媒体和有关大专院校代表，在此，让我们以热烈的掌声欢迎各位嘉宾以及新闻媒体朋友们的到来表示衷心的感谢。

　　作为本届活动举办地的古城西安，又一次迎来了商业地产及商界精英的大聚会。省市商务主管部门对本届活动在西安的隆重举办给予了高度重视和支持。

　　接下来让我们以热烈的掌声邀请黄局致欢迎词，大家欢迎！

　　黄漪清女士：

　　尊敬的各位领导、各位来宾、女士们，先生们，下午好。

　　值此“2011中国西部商业地产年会”隆重举行之际，我代表西安市商务局、西安市招商局对年度盛会的召开表示衷心的祝贺。商业地产是现代城市的重要载体，随着城市化进程的不断加快，商业地产依赖消费市场规模的扩大而成长，而城市化进程的加速又以商业地产的蓬勃发展为支点，不断促进城市自身功能的完善和升级，商业地产让城市更繁荣，让城市商业功能的发挥更加充分，让人们生活的更加美好。

　　近年来西安的城市化进程迅猛，为商业地产提供了快速发展的重大机遇，随着城市经济的增长，消费的不断升级，城市互换与之相对应的商业载体，对商业平台提出了更高的要求。集多种功能于一体的城市商业综合体，已经成为西安商业地产发展重要的新的坐标。仅短短几年我市建成并运营的大型购物中心就已达5家，年销售额突破了40多亿，大唐不夜城、大唐西市等城市大型购物中心已经成为城市中最具活力和现代文化气息的城市景观，成为市民和旅游者购物休闲的首选之地，辐射和带动了区域经济的增长，极大的提升了我省的商业业态，提升了城市商业的竞争力。

　　当前城市商业地产发展的潜力十分巨大，一方面是西安经济发展势头较好，固定资产的投资继续加大。2010年市消费总额实现1611亿元，同比增长18.9%，占到全市GDP的50%，今年前3季度的社会消费品零售总额完成了1380.23亿元，增长20%，增幅位居全国15个城市首位。宏观经济的向好走势为商业地产的发展提供了坚实的基础。另外一方面，西安商业地产市场开发程度高，开发的空间较大，投资的环境也较好，随着西安主城区的扩大和建城区的改造，必将释放出巨大的投资空间，我们预测未来10年，西安的固定资产投资规模将达到3—5万元，这必将对商业地产行业规模的扩大、档次的提升带来新的机遇。此外，我们各级政府尤其是招商部门对优秀的商业地产项目落户西安都非常重视，并给予强有力的政策支持和鼓舞。

　　在这里我还想特别说明的是在中国城市网联会、步行街委员会的细心指导和帮助下，我市西大街、东大街、雁塔路先后被命名为中国著名商业街和中国特色商业街。今年，钟楼、小寨、东大街商圈被命名为中国重点示范商业服务业聚集区，中国重点示范城区商圈，中国重点示范都市商圈。西安这座积淀着古今数千年文化的古城，不仅承载着当代丝绸之路商业繁荣的重任，更是以发达的商业网络和深度的商业文化引领着中国西部商业前进的脚步。

　　各位来宾、朋友们，本次年会将围绕西部商业地产的热点和焦 点进行全面的展望，为西部商业地产健康的发展播种风向标，我们祝愿并相信本次以品质、责任、理性为主题的年会将成为一次名副其实的行业成就大检验，行业热点大讨论，行业资源大聚集的盛会。在为我们带来全新发展理念的同时，必将为加快西安国际化大都市建设进程，推动西部地区商业地产与商业经营的有效对接，提高商业地产行业的发展水平，以及商业繁荣起到积极的推动作用。

　　最后，预祝年会及各项活动圆满成功，祝各位来宾和朋友们身体健康，万事如意。谢谢大家。

　　主持人：

　　谢谢黄局长！作为全国商业网点规划与商业地产建设的国家级行业管理机构，中国城市商业网点建设管理联合会在过去的二十余年中，为我国城市商业体系的规划建设和商业地产的开发与管理做出了卓有成效的贡献。

　　近年来我国全面进入了城镇化与城市化发展双重转型的新阶段，商业网点的建设已转变为商业产业体系的综合规划与管理，积极配合国家有关部委和地方政府在商业地产、商业街区、社区商业、地下商业网点、商业网点设计等领域积极开展理论研究和发展模式探索，并通过各种形式的活动有效推动行业的科学、规范、有序发展。

　　下边，让我们以热烈的掌声欢迎中国城市商业网点建设管理联合会会长梁任堪先生就城市商业发展和商圈建设的主题演讲。

　　梁任堪：

　　尊敬的王局长、尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家好。今天很高兴来参加“2011中国西部商业地产年会”，我对本次会议的召开表示热烈的祝贺。

　　西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，是中国历史上建都时间最长，建都朝代最多，文化积淀深厚，影响力巨大的都城，同时也是华夏文明的发祥地，拥有丰富的人文自然资源，实施西部大开发战略以来，西安的发展不断加快，城市面貌正在发生巨大的变化。2009年国家颁布了关中天水经济区发展规划中，西安被列为北京、上海之后的中国第三国际化大都市。西安对周边地区辐射带动作用明显，城市软硬件环境得到了巨大的改善，产业投资的聚集效应日渐凸显，城市化进程不断加快，经济社会进入了快速提升的新阶段，区域综合实力明显增强，商业经济与房地产发展也有日新月异的新局面，为西安国际化大都市的快速发展奠定了坚实的基础。

　　商业设施建设和商业地产将作为推动商业进步和消费升级的重要载体，将在活跃市场、扩大消费等方面发挥更大重要的功能和作用。商业地产的发展得益于中国城市化进程，尤其在改革开放30年后，我国用30年的时间开始了世界上速度最快的城市化进程，在这一进程中，大中城市的发展、小城镇的崛起，需要城市商业网点的科学定位与合理规划。商圈经济建设就成为网点规划的重要工作，我国商圈建设的历史悠久而年轻，从传统的市级、区级商业中心到商业街区、社区商业、地价商业网点、购物中心、城市综合体、交通、枢纽商业的快速发展，伴随着我国城市化进程的加快和消费结构的升级，商圈建设已经进入了一个前所未有的快速发展时期。特别是近年来，在我国现在商业服务业的快速发展过程中，商圈建设已经成为城市发展水平的重要缩影，成为城市商贸流通业发展速度的重要表现方式。商圈不仅可以为城市建设提供配套服务，为众多商业企业提供有价值的发展空间，更为市民提供复合型的消费和服务场所，为城市产业功能的发展提供配套基础，商圈正在逐步成为城市发展力的重要内容和核心要素，城市有商圈的发展而更加精彩。

　　中国城市商业网点建设委员会是国家级行政协会，在过去的20多年的发展中，为我国城市商业体系的规划和建设以及商业地产开发与管理做出了应有的贡献，近年来，我国全面进入了城镇化与城市化发展双重转型的新阶段，商业网点的建设已转变为商业体系的综合化管理，为进一步促进我国城市商圈建设的健康有序发展，配合国家有关部门、部委和地方政府，在商业地产、商业新区、社区商业、地下商业网点、商业网点设立等领域积极开展理论研究和发展模式的探索。并通过各种形式的活动，有效推动行业的科学规范有序发展，充分发挥协会桥梁作用。在中央实施扩大消费拉动内蓄积“十二五”规划的宏观背景下，我会依据自身职能在国家有关部门的大力支持下，建立布局合理，定位科学，发展有序，作用突出的城市商圈发展格局。从今天开始，在全国首次开展了中国商圈发展的评价与示范工作，并在今年6月在北京召开了中国城市商圈发展论坛，会议吸引了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州等25个城市、3个商圈的广泛参与，通过标准的制定、专业学术探讨等交流逐步建立起我国城市商圈，在这次会议上，西安市小寨商圈、钟楼商圈分别被评为中国重点示范商圈。中国城市商议网点建设委员会的作用就是促进行业的技术进步与管理进步，我们将在商业地产发展和商圈建设方面，积极配合各地政府与企业共同形成合理，对商业地产建设和商圈发展给予积极的引导和支持。

　　借此机会，我也向多年来一直支持老年会工作的陕西省商务厅和西安市商务局的各级领导表示衷心的感谢，最后预祝本次会议取得圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：

　　非常感谢梁会长全局性的精彩讲话！我们期待中国商业联合会购物中心委员会能继续支持西安的商业发展，更多地和西安商业地产企业和同行多交流多联系，共同推进西安商业地产的又好又快发展，谢谢赵秘书长！

　　各位来宾，中国商业地产的探索发展，离不开社会各界的努力推动。作为全国最大的商业行业协会组织，中国商业联合会已走过了十六个年头。

　　中国商业联合会购物中心专业委员会直属于中国商业联合会，面向全国商业地产开发、购物中心的行业性服务管理的全行业组织，致力于中国购物中心行业的发展与成长。作为本届年会的协作方，中商联购物中心委员会将目光投向了西部，投向了华夏故都的中国西安。

　　下来，邀请中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平就商业地产特别是购物中心开发话题进行演讲，大家欢迎。

　　邢和平：

　　尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好。

　　今天大会的主题其实就是商业地产开发有两个阶段，每一个阶段都有很多的课题要研究，尤其是在实际操作过程当中，制约因素太多了，我虽然从事商业30年，接触购物中心的工作也有15年了，但是我每天遇到的都是新的问题，所以说我非常乐意和大家在这里探讨这些问题。

　　购物中心是商业地产特定的形式，在商业地产看清形势也要从两个方面看。大家都知道，现在我们城市建设的进程发展非常快，那么我们商业地产的发展也非常快，所以现在整个我们商业建筑的更新换代，再有不管是从开发上面，还是从政府的角度来讲，经济效益从区域来讲，都需要购物中心的城市综合体来推动地区经济的发展。所以，在很多城市当中在做商业规划的时候，把商业的比例调高，也有很多的开发商是非常被动的，就是不想介入到商业地产，这样我们被商业的商业地产，应该说是一个利好的消息。可是我们怎么去做呢？商业地产和住宅地产不一样，住宅地产的购价是一路飙升的，但是商业地产的价格，从身边来看，变化不是很大，一个楼盘开盘以后，经过两年、三年它的住宅增长很快，但是它的商业地产的价格增长得并不快，这说明什么呢？说明商业是有技术含量的，是需要经营的，你经营得好，租金增长，效益好，但是你经营不好，那么你整个的商业链就不好。你不但要付贷款利息，还要付高昂的物业费和经营成本。

　　另一方面，我们就要从开发建设商业地产的项目来看，这是一个微观的。我们有三个类型：“商业、地产、商业地产”。对于商业地产来讲，我们到底是商业在先，还是地产在先，我们看了很长时间，但是每一个项目做的结果是一样的。商业地产应该是先有商业，我们去建设好，但是现在往往很多情况是被脱离商业，那就先从地产开发来看，所以这个问题要解决好商业和地产的问题，就要把上下游的产业贯穿起来。从我多年的从业经验来讲，我认为我们要把商业地产做成一个成功的商业地产项目，关键取决于产业链的规划，就是你有没有考核好整个产业链的各个环节，这就转到了我们下一个话题，我们要摆正位置。

　　在现阶段我们的商业地产项目，中国是以开发商作为整合的中心，开发商从拿地、规划、设计、招商到运营，整合整个的产业链。商业运营是后期才介入的，可是现在我们看到我们很多的开发商已经把我们商业介入到开发上，所以这也正是我们今天的主题“商业地产的开发和运营”。我们今天是在万达希尔顿，万达跟我们合作时间很长了，从合作中国购物中心的行业规范到具体购物中心的运营管理，我们都有很多非常细致的合作。万达知道没有商家的支持，万达广场是不会成功的，万达每年要拿出1000多万的资金来开会，大家在一起讨论发展计划。万达是中国购物中心开发企业里面的一个标杆，为什么这样说呢？万达企业内部将整个产业链整合得非常好、非常到位。从哪里开始？拿到地以后，进入商业规划院整合他自己内部的商业单位，包括万千百货等，还有其他的娱乐，这样的话，所有商业的需求整合在一起，拿出开发万达广场的方案，然后开始设计，设计的同时，商业网点公司就开始招商，等到万达广场建成以后，所有的商铺就已经到位。对万达来讲，他可以做到这样，他可以用自己内部的整合创造出万达的速度。正因为我们看到这一点，所以我们也设立一个机构，叫商业不动产服务中心，就是协助企业做好整个产业链的贯通工作。

　　现在很多发达国家出现了经济危机，但是像中国这样高速发展中的国家，反过来形成巨大的市场，吸引商家的资金到我们市场来。昨天我见到了一个意大利的朋友，他是意大利一个媒体的负责人，他见到我以后，第一个跟我说的就是翻开他和邓小平的合影照，他说他78年就到中国来，邓小平接见过他，可是他有一句话，让我很有感触，他说我们当年来中国的时候是援助中国，但是我现在来，是要从中国来援助他们。也就是我们中国发展到现在的程度，世界都在关注。他到中国来做什么事情呢？来推广宣传他们的品牌，他们明年想要做一个世界的巡回展，巡回展都是他们世界著名的奢侈品品牌，把他们品牌的文化、精髓集中到这个展览上来，他希望中国把这个展览办到中国来，我们也非常愿意接受这个邀请，把它引到中国来，所以这项工作明年会落实在北京。在跟他交谈的过程中，他让我看了他和邓小平的照片，我也翻出来我的照片给他看，我告诉他，我现在在和你们意大利米兰的副市长合作，意大利奢侈品协会的秘书长在帮我们做招商工作。我今年有两次去意大利，年底可能还要再去一趟，我们去的目的就是帮我们会员做招商工作，利用我们独有的地位，为我们企业做一些公司做不到的事情。

　　商业地产是一个复合型的产业，影响商业地产成功的因素很多，定位、团队、商业信誉、资金链是最主要的四个工作。但是万达在整个产业链上已经做得很到位了，如果说是一个没有这方面经验的、没有这方面经历的人去做，我们最近也在帮北京的一个项目在做这盲从的工作，这个项目在北京的王府井上，它是没有商业地产开发经验的，没有自己的团队，怎么办？我们就帮助他来完成这项工作。首先定位，这么高的地价，这么好的地段，我们会把这个项目打造成欧洲奢侈品品牌的旗舰店。

　　如何有序发展？无论作为开发企业还是运营企业，都要在一个平台上考虑双方共赢的利益，我们有这样一个平台，在这个平台上相关企业会进行更深入的交流。今天由于时间关系就交流到这，谢谢大家。

　　邢和平：

　　尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好。

　　今天大会的主题其实就是商业地产开发有两个阶段，每一个阶段都有很多的课题要研究，尤其是在实际操作过程当中，制约因素太多了，我虽然从事商业30年，接触购物中心的工作也有15年了，但是我每天遇到的都是新的问题，所以说我非常乐意和大家在这里探讨这些问题。

　　购物中心是商业地产特定的形式，在商业地产看清形势也要从两个方面看。大家都知道，现在我们城市建设的进程发展非常快，那么我们商业地产的发展也非常快，所以现在整个我们商业建筑的更新换代，再有不管是从开发上面，还是从政府的角度来讲，经济效益从区域来讲，都需要购物中心的城市综合体来推动地区经济的发展。所以，在很多城市当中在做商业规划的时候，把商业的比例调高，也有很多的开发商是非常被动的，就是不想介入到商业地产，这样我们被商业的商业地产，应该说是一个利好的消息。可是我们怎么去做呢？商业地产和住宅地产不一样，住宅地产的购价是一路飙升的，但是商业地产的价格，从身边来看，变化不是很大，一个楼盘开盘以后，经过两年、三年它的住宅增长很快，但是它的商业地产的价格增长得并不快，这说明什么呢？说明商业是有技术含量的，是需要经营的，你经营得好，租金增长，效益好，但是你经营不好，那么你整个的商业链就不好。你不但要付贷款利息，还要付高昂的物业费和经营成本。

　　另一方面，我们就要从开发建设商业地产的项目来看，这是一个微观的。我们有三个类型：“商业、地产、商业地产”。对于商业地产来讲，我们到底是商业在先，还是地产在先，我们看了很长时间，但是每一个项目做的结果是一样的。商业地产应该是先有商业，我们去建设好，但是现在往往很多情况是被脱离商业，那就先从地产开发来看，所以这个问题要解决好商业和地产的问题，就要把上下游的产业贯穿起来。从我多年的从业经验来讲，我认为我们要把商业地产做成一个成功的商业地产项目，关键取决于产业链的规划，就是你有没有考核好整个产业链的各个环节，这就转到了我们下一个话题，我们要摆正位置。

　　在现阶段我们的商业地产项目，中国是以开发商作为整合的中心，开发商从拿地、规划、设计、招商到运营，整合整个的产业链。商业运营是后期才介入的，可是现在我们看到我们很多的开发商已经把我们商业介入到开发上，所以这也正是我们今天的主题“商业地产的开发和运营”。我们今天是在万达希尔顿，万达跟我们合作时间很长了，从合作中国购物中心的行业规范到具体购物中心的运营管理，我们都有很多非常细致的合作。万达知道没有商家的支持，万达广场是不会成功的，万达每年要拿出1000多万的资金来开会，大家在一起讨论发展计划。万达是中国购物中心开发企业里面的一个标杆，为什么这样说呢？万达企业内部将整个产业链整合得非常好、非常到位。从哪里开始？拿到地以后，进入商业规划院整合他自己内部的商业单位，包括万千百货等，还有其他的娱乐，这样的话，所有商业的需求整合在一起，拿出开发万达广场的方案，然后开始设计，设计的同时，商业网点公司就开始招商，等到万达广场建成以后，所有的商铺就已经到位。对万达来讲，他可以做到这样，他可以用自己内部的整合创造出万达的速度。正因为我们看到这一点，所以我们也设立一个机构，叫商业不动产服务中心，就是协助企业做好整个产业链的贯通工作。

　　现在很多发达国家出现了经济危机，但是像中国这样高速发展中的国家，反过来形成巨大的市场，吸引商家的资金到我们市场来。昨天我见到了一个意大利的朋友，他是意大利一个媒体的负责人，他见到我以后，第一个跟我说的就是翻开他和邓小平的合影照，他说他78年就到中国来，邓小平接见过他，可是他有一句话，让我很有感触，他说我们当年来中国的时候是援助中国，但是我现在来，是要从中国来援助他们。也就是我们中国发展到现在的程度，世界都在关注。他到中国来做什么事情呢？来推广宣传他们的品牌，他们明年想要做一个世界的巡回展，巡回展都是他们世界著名的奢侈品品牌，把他们品牌的文化、精髓集中到这个展览上来，他希望中国把这个展览办到中国来，我们也非常愿意接受这个邀请，把它引到中国来，所以这项工作明年会落实在北京。在跟他交谈的过程中，他让我看了他和邓小平的照片，我也翻出来我的照片给他看，我告诉他，我现在在和你们意大利米兰的副市长合作，意大利奢侈品协会的秘书长在帮我们做招商工作。我今年有两次去意大利，年底可能还要再去一趟，我们去的目的就是帮我们会员做招商工作，利用我们独有的地位，为我们企业做一些公司做不到的事情。

　　商业地产是一个复合型的产业，影响商业地产成功的因素很多，定位、团队、商业信誉、资金链是最主要的四个工作。但是万达在整个产业链上已经做得很到位了，如果说是一个没有这方面经验的、没有这方面经历的人去做，我们最近也在帮北京的一个项目在做这盲从的工作，这个项目在北京的王府井上，它是没有商业地产开发经验的，没有自己的团队，怎么办？我们就帮助他来完成这项工作。首先定位，这么高的地价，这么好的地段，我们会把这个项目打造成欧洲奢侈品品牌的旗舰店。

　　如何有序发展？无论作为开发企业还是运营企业，都要在一个平台上考虑双方共赢的利益，我们有这样一个平台，在这个平台上相关企业会进行更深入的交流。今天由于时间关系就交流到这，谢谢大家。

　　主持人：

　　商业地产在北京、上海、深圳、成都等大中城市近年来得到了迅猛发展。就如万达集团提出的“每一个万达广场就是一个城市中心”，可见商业地产对城市人流的集聚、拉动消费及GDP增长、促进了就业、塑造城市形象、推动旅游业升级等贡献显著。

　　但是，商业地产毕竟属于一个新兴产业，北京、上海、杭州等一线城市，商业地产已经暴露出增长过快、空置率极具增加的供求矛盾。西部地区商业地产发展相对滞后，但也存在着投资开发与商业运营严重脱节方面，许多项目的商业定位、招商及后期运营都存在着明显问题。作为去年刚刚组建成立的陕西省唯一的商业研究机构，陕西中商联商业研究院对西安商业地产开发运营有着自己深刻的体会及思考。

　　有请陕西中商联商业研究院专家委员会秘书长侯治国就西安商业发展和商业地产开发运营存在的问题及应对策略给大家做精彩报告，大家欢迎！

　　侯治国：

　　大家好。首先我代表陕西中商联商业研究院对参加商业地产年会的各位嘉宾、商家朋友们、媒体们表示热烈的欢迎和诚挚的祝贺。

　　我主要讲的是西安商业发展和商业地产有关的东西，理论可能弱了一些，但是它的实战性最为贴近西安商业地产开发企业的现状。

　　首先，两个字“清醒”，为什么这么说呢？有句话叫“水深火热”，这也是我们开发公司一个副总跟我说的，我深受启迪，为什么说是“水深”？现在大家都想开发商业地产，商业地产不仅仅是房地产住宅，就是你有资本我就可以开发它，只要我们那下土地，把它开发出来照样能卖出去，住宅主要靠刚性需求的拉动，但是商业地产不一样，除了它作为房地产资本密集型特征以外，同时它的经验密集型非常重要，所以商业地产不仅仅是房地产业，可能是运营产业，投资加运营的概念就是“水深”。“火热”就是大家的热情度不减，房地产企业想追求比较高的利润回报，这需要我们有清醒的头脑。

　　第二，目前我们西安商业地产所处的发展阶段，北京、上海、深圳、杭州、成都一线城市，国际化的基础都非常成熟，但是作为西安市，我们整个房地产市场起步比较晚，所以商业地产比较滞后。目前，西安商业地产的发展还处于一个刚刚起步的阶段。为什么刚刚起步，开发商还做商业地产的开发？主要有三个方面的原因：1、改新。许多旧城改造给房地产提供商业地产的开发机会，许多开发商包括政府部门都希望城中村用最大的面积用于商业作为补贴。2、升级。主要是西安国际化大都市建设的号召，使得我们许多开发商都想做高端，都想升级，传统基础的商业配套不愿意做了。最近我们了解了一些项目，整体的趋势是所有的房地产发展都走向了高端，社区配套这一块非常少，空间虽然大，但是开发商对这方面不关注，不愿意做一般的社区配套，都想做高端社区。甚至一些区域性的，离城区比较远，都想做高端。3、扩张。现在西安整个城市面积是原来城区面积的3—5倍，这样导致了许多开发商大量的投资房地产，投资房地产同时，大量的商业配套和商业社区配套在增加，导致了西安整个商业地产在开发的热情上规模、上档次。

　　第三，西安发展的骨架有三方面。1、西安沣河的发展，国家西咸一体化，包括关天经济区，包括西安市第四次城市发展规划编制，都有一个明确的要求，就是商业与历史文化要结合起来，这是西安大都市发展的方向。沣河既有市场化，又有它的历史文化，体现历史文化的名城。1、西安未来的格局。按照“十二五”规划就是九宫格局的骨架，整个把西安城市骨架拉开，把东边的临潼、西边的咸阳、北边的阜平和阎良，南边的户县和长安区完全连接在一起。3、商业体系建设。增强环节商贸流通和现代物流，比如二环之内传统的批发交易市场向三环迁移。以完成的商业比如北大街、西大街、骡马市等商圈改造基本完成，现在处于后期的运营发展阶段，正在建设的是康复路的改造、东大街的改造、小寨商圈的改造，这三个商圈是西安市的传统商圈，正在面临改造。新增的商圈板块，比如曲江商圈、龙首商圈、高新商圈、大明宫经济旅游商圈等，这是现在开发商投资规模的体现。

　　实际上事业地产发展离不开整个城市商业体系建设，现在每个商圈的特征又是什么样？每一个商圈的不足之处和它发展的潜力或者每一个商圈存在的风险都有哪些？

　　钟楼商圈，钟楼商圈发展的定位就是中国最具时尚人气的商圈，它主要以年轻人为主，特别是周末的时候，钟楼商圈的人流量达到上百万人次，所以钟楼商圈的人气在全国都是非常普遍的，钟楼商圈的发展第一块是传统商圈，第二块它是超大型的都市商圈。超大型的都市商圈叫都市型商圈，我想它的特征主要是各种业主、各种业态的聚集，所有的业主和所有的业态都在高度聚集，包括百货、餐饮、娱乐、文化各种各样的品牌也在高度聚集，既有不同的业主，也有各种各样的商业品牌，都非常聚集在钟楼商圈，成为一个名副其实的名街、名品的购物天堂，也是成为我们国内外的商业品牌抢占西部市场的阵地。潜在的风险是钟楼的商圈都在升级改造，特别是东大街的改造，现在名品名店都来了，传统的一些店面没有地方去。

　　小寨商圈的特点是整个西安的副中心和西安青春时尚汇的地方，它是城南的文化重镇，是聚集的地方。发展的特征不讲了，但是潜在的风险是哪些？小寨商圈和曲江商圈基本上连接在一起了，曲江商圈将和小寨商圈的商家竞争非常激烈。

　　解放路商圈，新城区提高了商贸地区的概念，全面要升级，打造西北第一新区的概念，包括万达、新玛特等百货的扎堆，但是现在解放路商圈也存在一些问题，就是业态有些单一，人气还是不足，特别是商业文化这一块还是非常少。

　　长乐路商圈，是我们西安传统的批发一条街，它在西部地区的数量和规模都是第一的，现在长乐路也经历着改造，朝阳门外的改造，现在长乐东路朝幸福路也在改造，传统的商圈改造也是非常好的趋势。存在的问题就是房地产主导的改造，我们担心这一点，传统的商业基础能不能延续下去，原来的商户品牌能不能延续下去。

　　土门商圈，定位就是西安市最大的生活圈，这在其他地方都是没有的，它的人口数量，现在也面临升级改造。它潜在的风险是，它属于传统的各种社区聚集的地方，现在许多开发商在那个地方投资，但是做的定位都比较高端，和周边人群结构、消费力存在一定的问题。

　　曲江商圈，是旅游商业的RBD，在杭州做得比较成功，旅游商业是以旅游打头拉动商圈的发展。现在曲江商圈也存在一个问题，就是曲江商圈整个大规划、大发展速度比较快，现在它的商贸发展，特别是社区商业和老百姓日常的便民发展不足，这也是需要曲江后期发展需要注意的问题。

　　高新商圈，比较零散，但是它存在一个问题就是比较分散，所集中的区域仅限于科技路、高新路，它的规模和用地面积是非常大的，我们也希望高新区在未来城市发展规划当中，积极纳入到商贸发展和商业中心建设中去。

　　经开商圈，主要是市政府搬迁的概念，它现在和高新区也是一样的，原来在规划的时候，没有意识到规划商业中心，商业怎么发展，基本上商业发展都是靠房地产企业带动。

　　浐灞商圈，我们希望浐灞商圈积极的学习曲江的经验，先做人气，先把人气做足，比如围绕生态的概念，可以做生态、文化、旅游开发，只要把旅游开发做好了，大家去旅游，后续的商业配套，包括社区配套、老百姓入住率可能会提升，我希望浐灞积极的参照一下大唐不夜城。

　　南门商圈，是我们第一次提出的，现在南门在长安是商业比较聚集的地方，但是随着城市的改造，最近几年随着世纪金华、巴黎春天相对的投入，南门商业的资源相对聚集，而且南门商圈直接把南大街高端住户的概念联系在一起。

　　第四，西安商业地产开发存在的尖锐问题。1、商业地产开发作为一个房地产企业从住宅转型到商业地产，既然做商业地产，那么你想你首先对整个西安商业发展的现状、格局、未来趋势要做清醒的了解，如果你不了解的话，你就会落后，那你怎么能开发成功呢。2、商业地产不仅仅是销售和招商的概念，同时它是一个投资和运营的概念。运营的概念以后我们有机会的话可以专门就商业地产后期的运营，包括怎样保持增值，怎样进行商业物业的管理进行探索。3、在商业规划上存在的问题。现在很多企业拿到一块地以后简单的进行调查，然后就开始规划，你到底适合不适合，不是你想的，是要靠市场需求，建议商业规划方面，规划在后，调研在先。4、后期运营管理。现在已经暴露出来了，原来市场开发的量少，随着整个西大街、东大街、小寨一些地方改造以后，商业地产后续的问题暴露出来了，以前的定位有些偏差，密得非常好，当时非常快乐，但是后续存在的大问题，没有做起来，商户入驻不了，你面临的压力还是配套，后期运营不仅仅是物业管理的运营，而是商业的运营。5、发展方向还是定位问题，定位定位再定位。一定要提前和许多大的商家、主力店沟通好，沟通好之后要有明确的意向再设定。6、商业模式。7、主题。

　　由于时间关系，我就讲到这里。谢谢大家。

　　主持人：

　　感谢侯秘书长深刻的总结和建议，相信在座各位对侯秘书长的观点及研究态度有许多共鸣之处。2011年是西安商业地产发展不平静的一年，随着一批重点商业地产项目的推进，西安商业地产正进入第二轮发展黄金时期。

　　一批典型的项目如秦汉唐国际商业广场、曲江银泰国际购物中心、凯德广场、中贸广场、新加坡丰树集团西安怡丰城项目、华南城西安商务港项目的陆续开发启动，预示着西安商业地产发展春天的到来，必将为西部商业地产的健康持续发展注入了鲜活的血液和增长动力，为推动西安国际化大都市建设增添新的活力源泉！

　　各位领导，各位嘉宾，下面进行论坛对话环节，有请各位嘉宾上台。

　　王熙：

　　感谢各位领导来参加我们商圈论坛。首先我想采访一下姚涌，您对西安的商业发展和它的发展趋势、现状是怎么看的？

　　姚涌：

　　西安市商业网点大家知道，当时在商业网点规划里面，就对商业中心进行了规范，随着商业中心的建立，被广大消费者所接受，我们发现，用商圈大家非常熟悉的概念，来体现西安商业中心的概念会更加贴近一些。所以，我们在2006年又设立了西安市商圈，根据目前情况来看，现在西安市商圈的发展，它很整个城市经济发展和城市化建设的发展是紧密结合的。一个区域的发展，区域的消费能力、人口的数量、其他的配套设施、交通等设施没有到位的时候，商业往往是不愿意去的，同时商业是一个薄弱环节，一个成熟的商圈，一个成熟的发展区域。我们目前的商圈也是和目前西安市开发区建设的发展是紧密结合的，而且各个区都有新的商圈在不断建设。西安市未来商圈的发展必然是中心商圈不断的更新改造，提高品质，体现国际化大都市，它必须长期发展以后，从社区上面入手，经过逐步的更新改造和升级业态，向区域型商圈发展，低级商圈逐步向高级商圈发展，这种趋势是必要的。

　　王熙：

　　既然您刚才提到了国际化大都市的进程，现在西安的发展与一线城市在时尚方面还有一定的差距，无论从它发展的规模都有差距。西安的商业发展从哪些方面我们要迎头赶上的？在这样一个情况下，怎么保持西安既保持文化的基础又要发展时尚呢？

　　姚涌：

　　我觉得这些都是未来西安发展的方向，西安从全国来说它是二线城市，由于二线城市的定位和一线城市相比，它有许多需要进一步完善和提升的地方。第一要从品牌进行提升，首先要走国际化品牌的路子，我希望在未来的商圈和商业设施建设中，对西安没有的，在东南沿海地区又销售比较好的品牌加速赶上。第二要规范化管理，目前西安人才的储备，目前民营企业的商业管理人员是在老的企业培养起来的，对一线新型商业如何管理、如何规范是很重要的，要有一个新的制度。我们整个目前商业地产的发展和商业社区的结合，商业地产和商业的紧密结合，同时西安市在目前商业设施建设设计方面需要加强重视。在一些成熟的商业区、传统的商业区如何向更加优秀的商业品牌发展。

　　主持人：

　　接下来想请问一下朱林先生，请您谈一下西安商业地产在投资开发方面还存在哪些问题？

　　朱林：

　　我们论坛在主题演讲方面，几位领导和专家讲得非常深刻，现在在论坛的过程中，开始的时候主持人说了一句话，他是西安商业房地产进入了春天。其实这个春天来了，可能时间非常短，对于某些商业地产企业可能很快就遇到了冬天，很多商业地产它的产权卖得非常好，它的招商非常困难，甚至有的企业将会出来开不起来，这个商圈随着我们城市规划会发生变化。今天是一个商业论坛、商圈论坛，我们西安的商圈需要一个过程，像长乐路是服装一条街，这条街以前是批发为主，随着城市的发展，这个商圈会向外延伸。从我们城区看，我们的商业、商圈少了细节的方面，我们忽略了特色的短小的商业步行街的建设。由此可以看到，我们很多开发商在开发过程中、投资过程中，注重第三方专业团队的建设，做好细致的调研，我们的定位和商圈的辐射力、商圈的容量是否一致。做商业地产实际上是在做商业，前期卖得好，不一定意味着后期经营得好。万达成功了，万达有万千百货，你有什么。今天在座的有大的开发商，还有经销商，我们开发商善于利用资源，我们从开发转商业地产开发，这个风险就很大。我们开发商往往把销售建立在独立的门面上，我们卖完以后怎么办，所以我说商业开发投资一定要谨慎，一定要做好前期的调研，了解你所处的商圈，商圈的性质、商圈的容量。大家可以想一想，改革开放，尤其是98年以后，近两年的房产调控，商业的发展遇到了前所未有的好时机，这个好时机使大家得到了快速发展。我记得万达老总说过商业地产是养起来的，商业地产核心竞争力在对于终端消费的把握，经营上根本不在于你是否给他多大的优惠，而在于你的地位是否把它的消费者吸引过来。任何一个商业如果经营不起来，前途是非常可怕的。所以把握商圈的性质，了解终端的消费规模。

　　近几年来，中国人口总量增幅减缓，也就是说，城市的消费总量没有变化，而我们商业体量在成倍的增长。资料上显示，城市零售业的面积饱和值是1平方米，我们西安达到多少，可能早已经超过这个数字，超过这个数字既是一个机会，对城市的提升，也是一个危险，希望我们开发商在投资商业地产的时候，一定要慎重、冷静，借助第三方力量，深入把控商圈，深入了解商脉，把利让给消费者，管理好我们的商家，为终端服务，定位准确，服务社会。

　　主持人：

　　接下来问一下王总，现场在座的各位都知道一句很熟悉的广告语“一个万达广场，一座城市的中心。”万达广场在进入新的城市时，您的选址是怎么样的？如何判断一个商圈的发展潜力？

　　王战峰：

　　我能够在这个大企业做事，非常幸福。刚才谈到了选址的问题，我认为万达对选址并不是说一定要怎么样，其实品牌到了、影响力到了，选址只是一个方面。我们要开万达的第五座里程碑，也就是第三个万达广场，我们同时两个万达广场在明年要建设，选址的时候，我们更多的在于我们的组合、商业的运营，选址这个问题并不是根本性的问题。

　　主持人：

　　王总能不能分享一下万达的成功模式，万达在我们西北市场处于什么样的角色？万达在西安的规划是什么？

　　王战峰：

　　万达在东大街的项目，其实是亏的，107个商铺，576个公寓，都卖完了，这确实是一个奇迹，这个首先得益于万达强大的品牌。我们不允许投资者去买，因为我们要保证东大街开业以后的商气，所以我们都市经营客有90%是中国的品牌。同时，东大街也是我们万达品牌大连之后的百年店，这个项目运作得比较成功，开发建设在今年年底基本上完成，而且我们按照百年店的档次、设施进行建设，所以东大街项目是我很自豪的。

　　王熙：

　　下面想了解华润万家这一块，目前华润万家在西安的门店是多少家？华润万家的年销售额度是多少？

　　华润万家(王总)：

　　现在有23家门店，在西北区销售是60多个亿，去年我们集团销售718亿，排名全国连锁第一名。

　　王熙：

　　近几年我们发现华润万家的发展速度比往年快得多，想问一下王总，今后华润万家在西安还有哪些发展规划？

　　华润万家(王总)：

　　华润万家秉承是全国发展，在西安我们逐步是业态分布，另外我们引进欢乐颂等品牌。

　　王熙：

　　因为我们很多朋友，包括我们和商家沟通的时候，大家都有这么一个疑问，既然华润万家在西安发展的布局速度这么快，包括经过这几年的观察，发现华润万家在下一盘棋，我觉得可能更像围棋，大家有一个疑惑，华润万家将来在西安会形成区域型的垄断地位，一旦这种局面形成以后，可能在物价上就会有所攀升，超市现在有不少的商品物价已经高过周边的专业市场，将来会有这样的局面发生。我想问一下王总，在这一块，华润万家是不是可以给我们解读一下。

　　华润万家(王总)：

　　在全国来说，沃尔玛、家乐福，他们的市场份额比我们高，所以不存在这个问题。另外我们是民营企业，我们也有社会责任感，我们要规范市场，我们西安超市的大卖场丰满度还是比较低的。

　　主持人：

　　想问一下刘四海，目前类似于西安二线城市需要这么大体量的商业开发项目吗？商业地产在未来的开发当中还存在什么样的风险呢？

　　刘四海：

　　首先我跟大家分享一下概念，我们在最近十年以前，可能在西安很多人有一个声音，应该把西安的城墙给拆了，拆了它的原因是因为它太堵了，大家都要去城里买东西，当时我们的商圈集中在钟楼附近，为了进去买东西方便，把城墙拆了。从现在建设西安国际化大都市的角度来看，这个观点可能是错误的。从这个角度我们更愿意现在相信西安的商圈应该是越来越多，当然多肯定是好的，这样不会让我们出现思想上的错误，让我们保护好城墙。第二个是它有便利因素，是不是占据好的地段或者盖非常漂亮的房子，你就是很好的商圈，我们觉得肯定不是这样的，最近我们在西安也了解到一些信息，就是一些非常有名的商场里面出现撤柜的现象。原因就是品牌的效应，房子盖得很漂亮，可能商家是非常小的规模，甚至是个体的经营，你没有品牌影响力的经营行为，它肯定是短命的行为，另外，你的特色，我们在西安除过一些非常高端的商场之外，很多商场卖的东西虽然是五花八门，但是它是非常有好规划的，品牌可能不一样，但是档次、质量各方面还是处在一个非常低端的状态之下。

　　王熙：

　　接下来想问一下刘嘉处长，咱们建设处在这方面目前是不是有相关的一些条例呢？

　　主持人：

　　谢谢刘主任。下面请问一下刘星原教授，现在我们有很多开发商都进入到城中村改造这个领域，其中很多城中村改造项目商业规划面积非常大。在城中村开发的过程中，城市商圈的规划和城市改造如何做到一个有机的结合？

　　刘星原：

　　任何一个城市的发展，它会有城市经济发展的规律，其他方面不说，结合这个主题来谈。一个大城市的商业发展，有它商业发展的布局，因为我作为一个学者来谈，我主要谈自己的观点，我不太同意商圈的提法，实际上大家在讨论的是大城市商业区域布局的问题，为什么这么讲？比如说东大街大家都认为是西安中心的商圈，实际上东大街是中心商业街区，因为一个大街上有不同的业态，有百货、超市、便利店、专卖店等等，不同的业态，它有自己不同的商圈。我们谈的这个商圈实际上是一个街区或者几个连带的街区，在这个基础上，不同的大城市的商业街区，由于地理位置的不同，它可能有中心商业街区，还有特色商业街区，还有适合大型批发市场生存的商业街区。在这种情况下，根据你刚才问的问题，我们就很清楚了，在城中村开发的过程中，包括地铁，就要看城中村它的商业地理位置和我刚才讲的城市里边的商业布局规律之间的一些关系，你比如说这个城中村它是属于中心商业街区，或者它刚好地理位置处在中心商业街区，它将来的商业地产，可能像万达的购物中心、华润万家的超市，再比如说有些城中村靠近郊区，这样的商业地理位置，它将来商业地产的发展就适合有利于停车的一些综合大型超级市场，还有一些批发市场的开发。城中村的商业开发，一定要和城市的商业街区的布局规律相结合，如果违反这个规律，刚开始招商通过你的策划、宣传，也甚至通过你的资金、企业的名气非常大，刚开始搞得非常好，但是从长远的运行发展来看，最后还是市场运行规律说话。

　　还有一个方面是地铁，西安市现在和其他城市不一样，像北京、上海、广州早已通地铁了，西安市二号线刚刚开通，将来地铁全面的开通有太多的期望，我曾经接触过西安市的一个课题，就是西安市地铁开通之后对西安市的长远发展，你刚才问的这个问题，实际上和第一个问题紧密相关。就是大家不要希望地铁开了，地铁沿线都是商机，甚至我在华商报上还看了一个东西，就是地铁线上画的全是商圈，我看了以后非常好笑，如果地铁的开通能把沿线的商业都盖起来了，理论上就不说了，它实际上是一种交通方式，跟公交车、私家车一样，如果地铁的开通能把商圈带起来，那么就和我们我们大量的国内外研究的城市里头的商业布局规律相违背了，那么我们就可以处处开地铁，处处把商业搞起来。地铁开通之后，它带动的商业机会是不是有多大？还是和我前面说的一个大城市的商业布局规律有关系。

　　主持人：

　　谢谢刘教授，由于时间关系，我们就不再向嘉宾提问。

　　商业推动社会进步，商业生活更美好。再次感谢场上的各位嘉宾，谢谢你们，让我们共同祝愿西部商业地产明天更美好。

　　尊敬的各位领导、各位来宾，我们今天“2011中国西部商业地产年会”已经持续了近2个小时，我们的上半部分暂告一段落，下面请欣赏表演。

　　通过本届年会活动主办方——陕西中商联商业研究院对2011年西安商业地产重大事件的整理和总结，经组委会评审，推选出“2011中国(西安)商业地产十大新闻事件”今天正式揭晓发布。

　　我们下来邀请陕西中商联商业研究院市场总监王熙先生宣读“2011中国(西安)商业地产十大新闻事件”，大家热烈欢迎！

　　王熙：

　　2010年临潼国家级旅游休闲度假区开建，2011年进入全面招商阶段，旅游度假区总共分为5大功能区，10大招商项目，整区于2014年建成，建设成集文化旅游、休闲度假、温泉疗养于一体的旅游独家目的地。

　　东大街改造，2011年2月东大街改造进入一个阶段，东大街改造标志着西部快速发展期。

　　世界园艺博览会开幕，浐灞经济快速崛起，2011年4月28日西安世园会成功开园178天。

　　西咸新区启动，大西安大城区规划翻倍，以低密度、生态化统筹城乡协调发展的西咸新区，西咸新区的成立，让两个千年古都连为一体。

　　王府井收购，经开商圈升级，2011年王府井以7.8亿收购赛高城市广场9万平米的商业，打造消费者多种需求的一站式购物综合体，王府井的进入，联合区域内的世纪金花、沃尔玛等大型的商业项目，经开商圈进入全面的实施阶段。

　　西安地铁2号线开通，西安进入地铁大时代，2011年9月1日，西安首条地铁2号线开通，2号线贯穿西安核心中轴线，大量的人流、物流对沿线商业推动作用非常巨大，西安进入了地铁时代。

　　华南城开盘启航，西安交易品市场升级，在推进国际港务区发展的同时，也将成为这个区域乃至西安关中经济产业发展的重大支撑，成为西安商贸物流产业走向国际化市场的号角，成为推动西安国际化大都市的物流新区。

　　第二届中国商业地产年会开幕，2010年中国商业地产年会后，2011中国西部商业地产年会开幕，300家大型地产开发商和商业零售运营商进行参与，引起了全国范围内对西部商业地产发展的关注，在国内形成了巨大的影响力，西安商业地产年会为西安地区商业地产的发展和大规模的沟通建立了良好的平台，标志着西安大商业时代大趋势的确立，我们希望在即将到来的2012年，伴随着西咸一体化的建设以及西安国际化大都市的建设，西安的商业更加繁荣昌盛，出现更多的含金量的新闻事件。

　　谢谢大家。

　　主持人：

　　非常感谢王总。

　　今天包括王府井在内，有非常多的的品牌商家也来参加西安商业地产年会。为促进品牌商家西部市场拓展业务，更好地服务品牌商家网点布局和业务拓展，为商家提供优质的商业地产项目资讯，加大商家信息沟通力度。

　　在省市商务主管部门指导支持下，由陕西中商联商业研究院、西安连锁经营协会、西安饭店与餐饮行业协会、衡信柏迪等单位联合倡议发起，联合近500家国内外品牌商家共同发起成立了“品牌商家西部市场拓展联盟，今天召开的2011中国(西部)商业地产年会，特别举行联盟的成立仪式。

　　谢谢省市商务部门对广大商家在西部拓展业务的关注和关心。

　　各位领导，各位嘉宾，自2005年西大街和骡马市改造完成至今，西安商业地产已走过了6个年头。6年来西安商业地产开发风起云涌，同时也涌现出了一批优秀的商业地产企业和项目，正是这些企业或重点项目的带动实施，改变城市的面貌，繁荣了商业发展，增添了城市时尚元素，使得城市发展更加美好。

　　尊敬的各位来宾，接下来我们隆重的举行“2011西安商业地产品牌盛典”“西安最具商圈影响力和十佳城市综合体项目”的颁奖仪式，我们一起来看大屏幕。

　　授予：东大街万达新天地——西安最具商圈影响力商业地产项目

　　授予：恒天集团朝阳门项目——西安最具商圈影响力商业地产项目、中国西安十佳城市综合体

　　授予：陕西佳诚房地产开发有限公司“长安集”——西安最具商圈影响力商业地产项目

　　授予：东城新一家——西安最具商圈影响力商业地产项目

　　授予：西安郅辉房地产开发有限公司“盛龙广场”——中国西安十佳城市综合体

　　授予：陕西佳诚房地产开发有限公司“长安集”——中国西安十佳城市综合体

　　授予：万科城——中国西安十佳城市综合体、中国西安最佳社区商业物业

　　授予：东城新一家——中国西安十佳城市综合体、中国西安最佳地铁商业物业

　　授予：珠江时代广场——中国西安十佳城市综合体

　　有请以上项目运营管理或开发单位代表上台接受颁奖。

　　请各获奖企业代表发表获奖感言。

　　珠江时代广场：

　　非常感谢主办方，我们珠江时代广场项目现在正在运作中，在明年就会西安市民一个满意的交代，大家拭目以待。谢谢。

　　万科：

　　首先非常感谢给西安万科城这么一个荣誉，今后我们西安万科将会一如既往的为西安人民带来全新的生活方式。

　　恒天集团：

　　非常荣幸能够融入西安国际化大都市建设当中，非常高兴为广大的业主带来美好的生活，谢谢大家。

　　佳城地产：

　　感谢社会各界给我们这么一个荣誉，“长安集”这个项目总建筑面积400多亩地，这是西安最大的城市综合体。

　　郅辉地产：

　　“盛龙广场”为市民创造一个满足居家购物、居家生活的综合体，我邀请各位共同见证“盛龙广场”初期的开发建设。

　　主持人：

　　再次祝贺所有的获奖企业。

　　本届商业地产年会，有许多开发商积极参加报。组委会特别甄选了两个商业地产项目在年会期间进行项目推介。第一个推介的项目是陕西佳城房地产开发公司在韩森寨区域规划的将近170万平方米的城市综合体项目“长安集”。有请长安集项目负责人王总上台为大家介绍项目。

　　“长安集”项目负责人王总：

　　尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，下午好。

　　很荣幸代表佳诚地产在此向商界的精英介绍“长安集”项目，该项目是2011年西洽会浙陕两省签约重点项目，是市区两级重点项目，项目建筑面积达170万平方米，其中商业面积33万平方米，是西安迄今为止最大的城市综合体项目，项目位于西安市城东区域，目前项目正在拆迁实施当中，预计2012年初正式开工。商业部分将于2014年开业，韩松寨是西安市东大门，韩松寨商圈是西安早期城市商业重要的一个地方，随着城市功能的快速扩张，以韩松路为核心的韩韩松寨商圈成为西安2020年城市发展中城东唯一的一个二级商圈，2011年随着城市景观商业带的启动，城市的发展必将成为2012年整个城市发展的重要一个部分，“长安集”项目既是韩松寨商圈的承担者，地标建筑群高度全部为120米。

　　商业规划体现三大特色：第一特色是全力打造西北首席儿童主题广场，该广场将面向以儿童为主要消费对象，包括儿童主题餐饮在内的业态，其中拥有近6000平方米儿童主题欢乐剧场。第二特色是倾力打造15万平方米大型百货及一站式购物中心，满足全家人消费，本着互动活力的概念，赋予更多商业与建筑的持续。第三特色是打造与商业有机连接的文化风情商业街，街区将以现代以现代艺术结合各类艺术创意，将形成情景体验型大众文化街区。

　　我们深信“长安集”项目将会把西安带来再次改变，给全市人民带来全新的生活方式，成为西安最具发展前景、活力及文化理念的又一个新中心。在此，我谨代表佳诚欢迎在座的各位为我们进一步接洽，希望“长安集”项目能够得到商业界精英的鼎力加盟，让我们共同开创辉煌的未来。

　　最后，预祝本次大会圆满成功。谢谢大家。

　　主持人：

　　谢谢王总。

　　下面请佳诚地产代表和中国商业联合会代表上台签约战略合作协议。

　　接下来将进行中国西安最具投资价值商业地产项目、中国西安最佳地铁商业物业的推荐介绍，请看视频介绍。

　　下面我们进行“2011西安商业地产品牌盛典”第二轮颁奖仪式：

　　授予：西安郅辉房地产开发有限公司“盛龙广场”——中国西安最佳地铁商业物业

　　授予：东大街万达新天地——中国西安最具投资价值商业地产项目

　　授予：恒天国际城——中国西安最具投资价值商业地产项目、中国西安最佳地铁商业物业

　　授予：西安和怡房地产开发有限公司“翡丽城”——中国西安最具投资价值商业地产项目

　　授予：渭阳新村保障性住房(秦王府)商业街区——中国西咸最具投资潜力商业街区

　　授予：陕西科达房地产开发公司“东御兰汀”项目——中国西安最具投资潜力商业地产项目、中国西安最佳地铁商业物业

　　有请以上项目运营管理或开发单位代表上台接受颁奖。

　　各位嘉宾朋友，在关中天水经济区和建设西安国际化大都市战略带动下，西安商业地产迎来了二次发展的春天。让这些优秀的企业接受社会的检阅，他们分别是：

　　授予：西安万达广场有限公司——西安商业地产品牌企业

　　授予：西安民生集团股份有限公司——西安商业发展都市贡献奖

　　授予：西安兴正元集团——西安商业发展都市贡献奖、西安商业地产品牌企业

　　授予：世纪金花股份有限公司——西安商业发展都市贡献奖

　　有请以上项目运营管理或开发单位代表上台接受颁奖。

　　下面有请大明宫实业集团负责人进行本届商业地产年会的项目推介。

　　大明宫实业集团：

　　尊敬的各位领导、各位业界朋友，大家下午好。

　　下面由我为大明宫实业集团旗下的“大明宫遗址保护展示中心”项目进行推荐。在此我谨代表大明宫实业集团的领导和全体员工对各位表示最真诚的问候。下面我们一起来认识一下西安北城的一个新项目“大明宫遗址保护展示中心”。

　　主持人：

　　优秀的企业，成功的项目，都离不开企业管理者的运作。企业的领导决定了一个企业的事业成败。接下来将揭晓的是“中国(西安)商业地产推动力人物”奖项，这些企业的领军人物，他们锐意进取，勤奋努力，勇于开拓，积极奉献，为西安商业发展，为推动城市化建设作出了巨大贡献！他们是：

　　授予：西安万达广场有限公司总经理王战峰先生——中国西安商业地产推动力人物

　　授予：西安兴正元集团总裁郑兴先生——中国西安商业地产推动力人物

　　授予：西安民生集团股份有限公司总裁马超先生——西安商业地产推动力人物

　　授予：西安珠江投资有限公司总经理陈勇先生——中国西安商业地产推动力人物

　　请以上获奖嘉宾上主席台接受我们隆重的表彰，恭喜他们获得“中国(西安)商业地产推动力人物”荣誉！

　　再次向以上所有的受表彰单位、个人、项目表示热烈的祝贺！祝愿你们乘胜前进，努力拼搏多出成绩，为西部大开发和西安这座美丽古城的建设再接再厉！

　　2011中国西部商业地产年会得到了新闻媒提单位的积极响应和报道，据组委会统计已经有46家不同类型的媒体对年会的举办进行了报道或转载。这些媒体有央视网、中国日报、新浪网、泛商网、赢商网、新浪乐居、《房周刊》、《西安楼市》等。经过组委会评议，对其中6家媒体单位给予表彰，他们是西安新浪乐居、《房周刊》、《西安楼市》。

　　授予：西安新浪乐居——中国(西部)商业地产年会优秀宣传奖

　　授予：《房周刊》——中国(西部)商业地产年会优秀宣传奖

　　授予：《西安楼市》——中国(西部)商业地产年会优秀宣传奖

　　有请以上媒体单位代表上台接受颁奖。

　　各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们，“2011中国(西部)商业地产年会暨西安商业地产发展巡礼”活动就到这里结束，感谢大家的光临参与。“2012中国(西部)商业地产年会”我们再次相见！朋友们，再见！