近期楼市的低迷，如同最近西安的天气一样寒冷。然而，还是有些楼盘卖得非常火爆，可谓一半是火焰，一半是海水，而这火焰就是——商业地产。

　　根据西房网数据研究中心提供的数据显示，今年前10个月西安市住宅销售量与去年同比下降20%左右，而商业类物业却逆市出现了10%左右的增长。

　　不过，商业地产火爆的背后隐藏着较大的风险——西房网数据显示，截至10月底，西安市商业地产库存达343.89万平方米，即使按照今年火爆的销售速度来算，需要将近四年才能将这些存量全部消化。

　　但是，与此对应的，开发商们仍在跑步入场，欲在商业地产领域抢食蛋糕。

　　购买商铺需熬夜排队

　　上周，记者在东郊东二环矿山路附近一家楼盘看到，偌大的售楼处里没有一个顾客，几个置业顾问坐着闲聊，看到有人进来，连忙上前招呼。当记者询问“售楼处怎么这么冷清”时，对方说：“现在不是周末，来看房子的肯定少，再说现在房子限购，有些人想买买不成，人少很正常。”

　　在高新区一家商品房的售楼处，记者看到里面一个人在看报纸，另一个人坐在一边玩着手机，还有些售楼小姐在闲聊。听到记者询问90平方米左右的两室，她说房源很多，“天气冷，许多人不愿意出来买房，像你这样专程过来看房的人现在已经很少了”。

　　然而，与住宅类项目售楼部冷清的景象形成鲜明对比的是，商业地产呈现出热闹的销售场面。本报曾经报道过，10月16日，位于西安国际港务区内的一楼盘排号选房，从凌晨开始，数百市民即在门前争相排号，在秋夜里冒着寒冷排队等待挑选商铺。

　　而上周，在丰庆路上一家商住一体化楼盘售楼处里，记者看到，有六七个人看房，大部分看的是商铺。看房的杨先生告诉记者：“主要是看上这里的小商铺了，不到20平方米，每平方米3万多元，总价不是太高，我感觉还是具有一定的投资价值。”

　　买铺者：“不买商铺，不知道现在还能买什么”

　　为什么住宅市场和商铺市场出现如此巨大的反差?

　　一位购买商铺的魏先生告诉记者：“我已经有了两套房，现在政府限购，没办法再买住宅了。但商铺不在限购范围内，所以我就选择来购买商铺。”

　　记者问道：“您觉得购买商铺有没有风险?”魏先生表示：“都说‘一铺养三代’，商铺还是具有较高的升值保值作用，我想风险应该不太大吧。”

　　记者在采访过程中发现，购买商铺的投资者基本上都怀着和魏先生一样的心态，希望通过商铺来赚取稳定的收益。一位王姓投资者的话更具有一定的代表性：“现在住宅限购;股市行情又不好，风险很大;买基金吧，也难以出现较好的收益;买黄金吧，已经出现很大涨幅，现在进入风险也大;存银行，利率太低，不划算。虽然感觉到商铺也有一定的风险，但再没有比它更好的投资渠道了，至少购买产权式商铺，开发商还承诺每年返租金8%，这比银行存款利息要高多了!不买商铺，我现在不知道还能买什么。”

　　对此，独立地产评论人士李连源认为，之所以今年商业地产火爆主要是在国家调控之后，投资客的资金找不到更好的投资渠道，从而向商业类物业进军。

　　普通住宅销售萎靡，商业类物业逆市上涨。数据最有说服力。根据西安房地产专家咨询委员会秘书长、西房网数据研究中心总监李宇兵介绍，今年前10个月普通住宅的销售量与去年同期相比下降幅度在20%左右，而商业类物业却出现了10%左右的增长。

　　西安商业地产库存量需近四年才能消化完

　　不过，随着国家对楼市调控力度的进一步加强，全国各地楼盘开始纷纷降价，准备投资商业类物业的投资客们也开始观望。近期有消息称，投资客大量退场，上海商业地产库存已超千万平方米。一时间，商业地产突然被推向了风口浪尖。

　　那么，西安商业类物业的状况如何呢?根据西房网数据研究中心最新统计显示，截至今年10月底，西安市取得五证的正规商业类物业达到了343.89万平方米。李宇兵分析说：“今年前10个月西安市销售的商业类物业为72.7万平方米，平均每个月的销售面积为7.27万平方米，整体销售情况比较好，即使按照目前这样的销售速度，也需要47个月也就是将近4年才能将这些存量销售完毕。更何况还有不少开发商在继续开发新的商业类物业，这样看来，目前西安的商业类物业的确面临较大的销售压力。”

　　面对已经饱和的商业类物业，开发商们似乎并没有嗅到风险的味道，依然还在跑步进场。根据媒体相关报道，万达将继续开发商业类物业，天朗地产也开始谋划在商业地产上有所突破，龙湖地产则要开启其天街系列的建设。

　　“根据我们掌握的情况来看，目前有不少开发商继续拿地，要进入西安的商业地产。”李宇兵如此表示。

　　业内人士提醒：“商铺投资该刹车了”

　　那么，现在西安商业地产有没有泡沫呢?

　　陕西经典派地产商业运营管理有限公司总经理朱林告诉记者：“根据我对商业地产的多年研究发现，全国一线城市和个别二线城市的商业类物业已经严重饱和。以西安为例，目前的销售速度要卖近4年才能将现在的库存全部消化，这还不算源源不断进入市场的存量房。从需求来看，虽然近几年西安商业的零售总量在增加，但其增长幅度远远比不上商业类物业的增长速度。值得注意的是，近几年西安市的人口总量增幅不大，而人均拥有的商业零售面积出现了很大的增加，长期下去，风险即将来临。”

　　朱林担忧地表示：“用一个不太准确的比喻来形容就是‘商铺投资快要走到火山口’，当然，商业类物业最先出问题的不会是西安、兰州、武汉这样的二线城市，而会在上海、广州、深圳这样的一线城市最先爆发。因为，几乎所有购买商铺的投资客都是去投资的，而不是去做经营。商铺即使招商成功，该商铺能否让经营者持续赚钱，这是未来商业类物业面临的最大挑战。”

　　值得注意的是，万科总裁郁亮上个月在接受媒体采访时曾表示，房地产市场已进入“下半场”，万科要盖“有人住的房子”。而此前，很多开发商更倾向于盖“有人投资的房子”。在不同类型的房地产项目中，“升值”和“前景”总是开发商最乐意谈的内容。

　　独立地产评论人士李连源也甚为忧虑，面对西安市343万平方米专门“为投资客盖的房子”，他最想提醒：“商铺投资已经到了刹车的时候了。”