起起伏伏，涨涨跌跌，虚虚实实，真实抑或假象？西安楼市商铺这出喧闹嘈杂的舞台剧，似乎早已成了娱人娱己的消遣玩意儿，于万千事实观点中，鲜有人能辨得清市场发展的真实走势，而对于普通民众来说，迷茫惶惑之感尤甚。2011，行至年中，各种论调浮出水面，有坚信房价稳步上涨的，有预言房价暴跌50%的，有传开发商资金链行将断裂的，也有声称西安楼市商铺拐点来临的。由于个人经验能力所限，非专业人员不能一一辨识其真伪。然而，下半年何时买房最划算？这或许是当前大家都普遍关注的一个问题。

　　6月8日下午，业内名博将做客搜房直播间，为广大购房者详辨各类观点真伪，分析下半年西安房价是涨是跌，破解购房时机选择之道。用专业的眼光，还原相对真实的2011下半年西安西安楼市商铺发展走向。

【主持人】
网友们，大家下午好！今天的博客沙龙有幸邀请到了四位业内专家，他们分别是陕西经典派商业运营管理有限公司总经理朱林、龙化东方战略咨询机构总经理王建红、陕西恒天置业曼城国际项目营销总监张展、陕西易鑫城中村改造有限公司总经理梁耀英。待会儿我们让这几位专家来为下半年市场发展做一个预测，同时，给准备买房的朋友们做一个购房置业的指导。首先，请四位专家先来跟大家打声招呼。
【朱　林】
各位网友，大家下午好！很高兴在这里跟大家交流房地产发展的现状与趋势。
【王建红】
各位网友，大家好！
【张　展】
大家好！
【梁耀英】
网友们，大家好！
【主持人】
从去年一月份到现在，房地产市场持续不断的受到政府的政策调控，加息与准备金率上调几乎每月一次，“限购令”开始向三、四线城市蔓延，据说榆林已成了重点监控对象，调控政策一再加码，在年中的这个时候，各种论调纷纷浮出水面，有人认为下半年房价还会继续上涨，也有人认为西安楼市商铺拐点来临，有媒体今天说放假涨了，明天又说房价降了，各种截然相反的观点和事实有点让人摸不着北。作为普通的购房者来说，很难分辨得清市场真实的走势。那么，今天就请几位专家对下半年市场趋势做一个预判，主要还是给大家一个购房置业的指导和参考，比如下半年哪个时点买房比较划算？
 
第一个议题是关于政策的，限购、加息、提首付、商铺房产税、一房一价，各种政策都相继落定，最近调控最常见的手段也不过是动用货币工具来进行调节，那么，就现在来说，政策是不是处于“枯竭期”？朱老师先来说一下。
【朱 林】
在6月之前网络上传闻，央行近期将再度加息，大家知道，到今天为止，加息没有出现，到底商铺房产形势何去何从？有人说我们的政策枯竭，其实不是这样的。中央关于这次调控储备的政策很多，非常饱满，根据我们当前的形势，房地产发生根本性的变化，尤其在拆迁方面在各地出现了突发事件，有的专家认为，会向中央提议，今年年底到明年年初把预售制度取消。为什么没有出台这样的政策？是鉴于我们当前的形势，房地产经过上半年的调控，准备金率连续6次上调，市场已经发生微妙的变化，这次所谓的“小黄金周”端午节全国的成交率几乎为零，一些大城市的促销，已经和2008年的促销几乎相当，房地产由此会进入一个崭新的转折阶段。“拐点”应该是一个峰值突变，它不是一个“拐点”，是一个转折阶段。这个转折主要表现在量现在停下来了，几乎没有了，价格也平稳了，价格太高，没有量，因为没有量，价格就不敢再坚持，所以局部价格已经出现变化了。这个月是国家保障住房的大限，动工不动工从全局来看，情况不太乐观，只要是不太乐观，从宏观经济来讲，又创造了调控的机会，如果乐观的话，调控肯定没有新政策。所以6月份既是上半年的完结，也是下半年的开始，在这个交替的时候，我们房地产迎来了一个转折的阶段，购房者和开发商应该审时度势，根据自己企业的需求，根据市场的变化，制定一些符合房地产现状的政策。
【主持人】
针对这个话题，其他几位专家有什么想说的？
【龙化东方战略咨询有限公司总经理王建红】
不能认定目前是不是政策的枯竭期，从去年开始调控以来，到目前为止，尤其是到了今年以后，国家出台了相关的调控政策，就目前市场表现来看，是收到了一定的效果，在一定效果前提下，再贸然出台其他的政策，现在已经达到这个目标了。部分城市在局部已经出现价格下降，开发商的资金压力非常大，开发商对资金的需求，它从其他渠道得不到资金的同时，首先想到的是市场，最简单的办法是降价促销。现在不需要再出台什么政策，政策只要是一直延续的执行下去，我觉得调控的效果是没有问题的。
【主持人】
开发商和代理公司生存现状如何？是不是他们现在生存得非常艰难？资金链非常紧张？因为有新闻媒体这样去报道，我不知道这些消息是不是真实的？
【龙化东方战略咨询有限公司总经理王建红】
大家可能都忽略了一点就是保障房的问题，我个人理解，保障房不管是1000万套也罢，还是3000万套，开工也罢，不开工也罢，这个都不是重要的，最重要的是保障房的预期，一些中低收入的人商品房买不到，等商品房等三年，不如等保障房，很多购房者会认为价格一定会为保障房拉起来，保障房最大的作用除了解决中低等收入人群的住房以外，它对商品房价格也具有一定的杀伤力。
目前开发商和代理公司的生存情况是不尽人意，金融机构现在拿不到钱，各大银行对房地产贷款基本上已经停滞，包括个人按揭都比较难，今天早上我特意看了一下新闻，新闻上讲，现在民间会要求信托公司，现在要小心谨慎的搞房地产，其实有些开发商通过信贷做股权融资，付出的成本就会很高，一般都是10%，有的甚至达到15%，连这个都停了，可想而之它的资金链有多紧张，开发商最大的可能就是降价促销。
【主持人】
请张总说一下。
【陕西恒天置业曼城国际项目营销总监张展】
我今天到这来实话跟大家说，有些专家学者不敢说实话，但是我不怕，所以我经常把实话说出来，国家出台这个政策目的根本是什么，为的是稳定民心，它告诉你，我在做这个事情，你们等着不要买，控制下去，只有这样控制下去，老百姓把手上的钱攥紧了，开发商急了才引起所谓的降价，现在风向就是这么一个风向，真正国家出台的政策，这些所谓的政策它实实在在的打击面能有多大？仅仅只是抑制投资客户，到今天出台的政策，包括北京市前一段时间出台的政策，也是在抑制投资性购房者，现在有传闻说提高贷款比例，这个传闻传到民间又会带来什么样的概念呢？我现在付三成，到今年年底要付四成，现在买还是年底买？这个问题又成了一个新的问题，所以大家一定要很谨慎的对待这些问题，并不能人云亦云。所谓现在谈到的政策枯竭期是什么概念？政府出台这些政策之后，它是有实效性的，我想大家都明白，从一线城市到二线城市、三线城市、四线城市，它有一个政策执行的空间，怎么样在全国市场范围内达到你所控制的目标，它是有实效性的，所以出台所有的政策，我觉得应该针对一线企业，实际上是一线企业进入了二、三线城市之后，通过自己对所谓的产品的优化，拉升了土地价值的上涨，带动了全国的房价上涨，这是罪魁祸首。国家没有办法直接针对性的打击这些企业，因为现在毕竟不是计划经济，以前国家说怎么做，那些企业都很听话，现在不是了，所以国家必须运用全盘的政策，如果让它单独只打击一线企业，实际上一线企业已经把根扎到二、三线城市了，所以只打击一线企业是不起任何作用。国家出台到今天的政策，有多少一线企业是站在老百姓的这边，是凤毛麟角，少之又少。我觉得国家出台这个政策是，投资需求一离场，这些企业自然会死一批。到今年年底，恐怕有一些开发商会停止投资。
【陕西易鑫城中村改造有限公司总经理梁耀英】
第一个议题里面说政策枯竭期，我觉得不是，我的看法还是好多政策会不断的出台，只是根据市场情况不断的进行调控，会让房地产市场健康的发展。目前已经出台的这些政策，主要目的是调控房价过快上涨，出现了当前的现状，如果说是对房地产市场有较大的影响，也是暂时的。
【陕西经典派商业运营管理有限公司总经理朱林】
最近又出台了两个东西，第一个是房地产征收的政策市场化，还有一个就是把这次调控延伸到所有城市，就是三、四线城市，这个很厉害的，为什么呢？目前这个阶段是两轮阶段，政府是非常难的，不调控不行，继续调控也不行，开发商也非常难，我告诉大家，这段时间开发商成本继续增加，却没有现金回来，并且什么都涨价，在这个情况下还要求开发商继续降价，所以都处在两难的情况，这个阶段非常微秒，这是中国经济的走向，但是现在不调整不行。过去调控是回归到理性，抑制过快增长，现在整个社会只有一个声音，就是降价，而这个降价很可能带来老百姓的呼声，但对我们经济的打击也是不言而喻的，这个东西我想中央政府和有关专家要好好思考一下，中国的经济何处去？可能与房地产的变动和走向关联很大。
【主持人】
您觉得僵持的这样一种局面，有没有未来打破的希望？
【陕西经典派商业运营管理有限公司总经理朱林】
这个打破不管是不是自愿的，还是非自愿的，以开发商降价作为一种方式释放，想走如此，不想走也是如此，这条路没有别的选择，而且这条路不会太长，很快就会来到。
【陕西恒天置业曼城国际项目营销总监张展】
我是开发商，我给各位同行一个结论，在去年年底的时候，我提过这个建议，我觉得大家能降的先降，能搞团购自己搞团购去。
【陕西经典派商业运营管理有限公司总经理朱林】
其实各位开发商的朋友，涨价要慎重，降价更要慎重，涨价要讲策略，降价也要讲策略，千万不要伤害你们的老业主。
【龙化东方战略咨询有限公司总经理王建红】
现在很多专家不承认中国房地产有没有泡沫问题，我个人认为泡沫很大，拿我们的人均收入和其他的发达国家比一比，再拿房价比一比，绝对是高的。中国的房地产是非理性发展，开发商不理性，购房者也不理性，大家都不理性，所以才造成了畸形的房地产市场，国家只是想让它回归理性，这个理性包括很多层面，包括开发商、老百姓都要回归理性。很多购房者都在翘首企盼说让房价下来，高收入阶层也不需要太高，国家为什么打击投机者？因为受伤害者是刚性需求。整个国家对房地产的调控是一个大的背景，房地产的发展只有涨到泡沫破灭的那一天。房地产行业是支柱产业，它带动了不少其他相关产业，如果它倒了，这些产业也会受牵连，与其让它破，还不如自己给它扎几个洞。如果取消一半的预售，有一半开发商就离开不干了，所以国家在一步一步的完善，中国现在的经济状况，国家需要建设，城市化要发展，我个人呼吁都稍微理性一点，这样的话，这个行业才能平稳有序的发展。