随着住宅调控的深入及超额利润的诱惑，商业地产的开发在全国已成遍地开花之势，与开发、销售一片火爆的局面相对应的却是招商、运营失败，尤其是许多以销售为主的项目，甚至连培育期都撑不过就轰然倒下，给投资者、经营者造成了巨大损失，也极大地浪费了社会资源。如何让商业项目安全、快速度过培育期，使得新生的商业项目逐渐步入“良好运营”的正轨，无疑是操盘商业地产项目时需要重点研究的课题之一。本文主要从市场现状及商业地产开发的规律中总结一些经验来探讨这一问题。
　　降低租金，放水养鱼不一定行
　　在面临招商、市场培育的难题时，很多开发商首先想到的解决方案是降低租金。诚然，以前期牺牲部分租金的方式吸引商户进驻、缩短招商周期、争取开业时间，是保证项目平稳度过培育期的因素之一。但是，仅凭借这一点就能够使项目顺利度过培育期吗？答案是否定的。商业地产本身就有资金投入高、占用周期长，且来源主要依靠银行贷款，加之目前调控严厉的大环境，很多资金实力不强的开发商只能着眼于快速回笼资金，不愿意，也没能力去牺牲利益“放水养鱼”，况且这条鱼到底能不能养活，养到什么时候还是个未知之数。
　　分割销售，售后返租不是个好主意
　　曾经火爆一时的产权式商铺，市场现实说明不是个好主意，虽然开发商能够快速回笼资金，提高售价，保证现金流，也能抽出一部分资金用于前期培育，最终倒霉的却是投资者，但凡分割销售的项目，鲜有经营成功的案例，典型如杭州“涌金广场”，在具备位于西湖之畔的优势区位，引进业内精英操盘的情况下，最终还是因为产权不统一而难产。又如名噪一时的百联北上海购物中心，由于分割销售后业主产权纠纷，即使在百联进驻两年并且盈利的情况下，还不得不撤场。售后返租虽然能在一定程度上保证经营权统一，但“羊毛出在羊身上”，越高的售价意味着越高的租金，一个刚刚开业的项目是不可能短时间内做到和周边成熟项目相当的租金，揠苗助长只会死得更快。
　　商业地产的开发和运营是一整个流程，不应该割裂的看待市场培育和经营问题，而应该先做好前期的铺垫，做好“硬件和软件”的环境，为后期市场培育和成功运营打好基础。