2011年被业界称为“史上最严厉调控年”，住宅受限交易低落，商业、写字间等异军突起，销量逆势增长令人眼前一亮。商铺旺销说明投资需求规避限购增加收益祭出了长远之牌。用坊间俚语说：“家有万贯，不如有个破店”，投资商铺的需求在这一年增幅很快。

商铺旺销但租赁不好就是败笔

   我们说投资或购买商铺容易，招商或让其马上发挥最大功效很难。比如，万达民乐园广场一期。该项目运营整整两年了，根据跟踪观察，沿街回字型商铺共410多家，招商一直在50%徘徊，其中30%换手率特别高，业态转换很快。以至于快餐店泛滥、服装店扎堆、理发店过剩。商业业态重复恶性竞争抬头，相互砸价你死我活，到后来谁都赚不了钱只好关停或转让。究其原因就是开发商只顾埋头卖铺，无心招商运营;招商机械性，被动、迟滞，缺乏对解放路历史商业探究，不接地气不能生根;不重视业态布局，不重视合理分布与疏导，导致投资(经营)重复埋下败笔。回头来看，商铺是100%卖出去了，是成功的，但是商业街区的运营没有起来，是个败笔。

商铺招租不妨采取“低价入市”策略先放水养鱼

   记得金街壹号(天赐苑)项目开盘时，运营人员就着手研究街区商业的原始业态。确立沿线一公里，纵深500米街区业态的摸底调查，分析哪些业态过剩，哪些稀缺，那些具有成长性等，为投资和租赁商铺的客户提供一个合理的建议。通过扎实的前期工作，金街壹号圆满功成。反观万达，在商业地产运营中销售和运营两大体系严重脱离，铁路警察各管一段，既不能把投资者的有效信息传递给运营环节，更不能承上启下顺水行舟，招商过程再心有旁骛等于先把优势扔在一边。加之业态把控、分布、引导不济，还有业主购铺后各自为政以租(已)为主的功利心态，使招商管理陷于混乱。实际上，万达在商业地产营销上是非常用心的，商铺销售率高达100%就是例证。前边说两年来万达商铺的出租率一直在5成徘徊，还有4成是怎样的?通过与业主交流得知，购买时，销售人员根据解放路的商业特性，曾推算出不低于300元/平方米租金水平的结论。也就是说，如果单价每平方米4万，购100平方米商铺，12年之内便可收回投资。这样以来，许多投资者以此标准作为“标杆”守株待兔，以至于长年闲置。我们姑且对此租金水平不做评论，只想说，再好的市场、商铺都需要在前期呵护与培养，首先让经营者能够赚到钱，能够有信心经营，有利润支持他们发展壮大才行。换言之，即便三年内商铺的租金水平不能到位，但另一方面----商铺的价值也在逐渐抬升。如果两面兼顾，最好的办法就是“低价入市”策略，即先放水养鱼，而不是关门打狗。

现阶段应该怎样挑选商铺?

   2012年我国将继续深入的对房地产市场进行调控，住宅受限不会松动，限购之外的产品或将亮点纷呈，现阶段应该怎样挑选商铺是许多人比较关注的话题，这里简单推荐一二。首先，可选择街区商业成熟地段商铺，这叫“傍大款”。比如尚勤路上能和民生、万达、希尔顿等毗邻的，目前七层底商单价万余元，正是下手好机会。我们给万达广场5年的时间，等它红火了以后你就是翻着跟头走。第二，我们只看老城区明城墙以内的商业繁荣，忽略了新兴区域，尤其是具备宜居概念和地铁将要发展的区域，如浐灞、西咸、纺织新城、大兴新区等，这些区域的住宅和商业价值与成熟地区相比还比较低，充满机遇。第三，要用战略眼光看商铺，要有一定的预见性。购买了商铺不能急于求成一步到位，应该给它点时间，用灵活策略循序渐进的发展。从2011的银行利率来看，1万块钱存一年就贬值300多元，这样算来把钱放在银行不如投资商铺，如果投资到商铺上面，前三五年你可以拿银行利率来衡量，但它的爆发是在商圈业态成熟以后，所以说建议投资需求不妨把眼光投向商铺，让个人资产性收入进入一个良性循环的大通道。（作者李连源系独立地产评论人、西安万人购房团团长）