高端的商业地产一直被认为是城市商业金字塔的塔尖,也是众多投资渠道的王者。在楼市调控的背景下,在城市商业综合体日渐泛滥的今天,投资者应该如何选择产品进行投资?14日,2012中国高端商业地产投资论坛在福州举办。《胡润百富》董事长胡润、著名经济学家马光远等专家学者和业内人士亲临现场,为投资者把脉商业地产投资趋势。
胡润:富人投资首选商业地产
“按照我们的调查,目现福建有36000人是千万富豪,亿万富豪有2200~2300人。”胡润说,调查表明这其中20%的人财富来源于房产投资。
实际上,即使是那些靠实业投资、股权投资等致富的人,现在在如何配置资产时也首选房产投资,占比为26.7%。他们主要购买综合体的写字楼和商铺。因为商业地产投资一看商业规划,二看投资回报,地段好的SOHO办公产品和商铺是投资的优质产品。
胡润自己投资房产吗?胡润坦率表示,他自己也有在国内买房,只是由于被限购,他只能买一套住宅。
朱进康:投资房产格局转变
“现在投资房产的格局已经转变。简单来说,商业地产投资好于住宅投资,SOHO办公类产品好于5A级产品,大型购物中心周边的商铺好于早期沿街商铺。”泰禾集团商业地产总经理朱进康说。
在当前的背景下,中产阶级投资的要求首先是安全性,其次要保值,再次能产生现金流,最后还要能增值。而商业地产恰恰是能满足这四个要求的合适投资品。
在朱进康看来,商业地产最重要的两种产品是办公类产品与商铺类产品。在办公产品方面,他更看好SOHO办公类的产品。因为福州是中小企业的摇篮,本地住宅禁商的政策使原来在住宅里面办公的2万多家中小企业,必须另寻办公场所。目前,五四路上已入住十年的普通公寓式办公楼,每月每平方米租金已超过130元,即使这样,五四路的办公房还是一房难求,因为湖东路以北基本上没有SOHO办公项目,只有泰禾广场一个项目,稀缺性比较明显。
在商铺方面,福州的商铺投资进入了一个产品升级换代的过程,从早期沿街的街铺转向大型购物综合体周边的商铺。因为综合体相当于把原来的一条商业街装到一个楼里面,聚集度更高,商业价值也更大;综合体统一经营,业态互补,为求发展可以低价甚至免租吸引人气,零散商铺则做不到。此外,按照国际经验,人均GDP4000美元时进入综合体时代,今天福州的人均GDP已达6000美元,福州也进入了综合体时代。
马光远:普通商铺过剩高端商铺短缺
“目前的商业地产市场其实很矛盾,严重过剩与严重短缺并存。”著名经济学家马光远在论坛上说,整个商业地产的发展已经出现了严重过剩的局面,但是高端商业地产却严重短缺。以2012年作为一个节点,未来经济发展不是“摊大饼”,只有投资有特色的高端商业地产才是安全的。
马光远说,国务院13日关于“决不让楼市调控出现反复”的表态是迄今为止最严厉的表态,意味着今年房地产政策难有变化,但是房价黄金期的结束不等于房地产黄金期的结束。第一,国内住宅短缺的状况还没有结束,很多人还没有房子,整个房地产的绝对短缺还需要10至15年的时间来解决;第二,中国城镇化的过程没有结束,一个没有完成城镇化的国家,房价难以大幅度下降;第三,房价不会暴涨。
在马光远看来,“十二五”期间,商业地产过剩与短缺并存,从事商业地产的开发商有一些能过好日子,一些则不能。商业地产的未来机会在高端商业地产。没有品质、没有特色、没有概念的商业地产没有前景。所以,他认为2012年可以作为一个商业地产的节点,这个节点其实是转型期。如果商业地产在本身的定位、产业转型、目标规划、品质设计等方面做不好,前景会不妙。今年初以来,北上广等地的商业地产租金与售价均大幅度上升,其中优质项目上涨突出,充分说明了投资者对特色商业地产项目的信心。
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