住宅地产在持续调控，各地纷纷出台限购令，使得以前那种火爆的购房场面不在出现，于是大家都将目光转向了商业地产。

   城市化的进程使人们似乎看到了商业地产的“无限商机”，众多开发商争相涉足、纷沓而至，甚至连非房地产行业的家电企业都纷纷进军商业地产，一时间，商业地产红遍大江南北……

前几日，就有几位开发商朋友问我，现在住宅地产调控不太好做，想转向商业地产看看行不行?我说行是肯定行，但不能盲目做，要把前期的研究工作做到位，要把商业规划做在前面，建筑的规划设计一定要符合商业规划，不能盲目，而且一定要——警惕商业地产过热

警惕商业地价的过快上涨

    目前大量的开发企业进军商业地产领域，抢占“商业高地”，更有一些企业跨行涉足商业地产开发，大量的资金流入商业地产无形中会使商业地价逐渐走高。

   根据国土部智囊机构中国土地勘测规划院昨日发布研究报告显示，北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。报告为此特别提醒，在不断加强对住宅市场调控力度的同时，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。

    根据4、5、6三个月连续填报的调查问卷，对比地价监测系统公布的二季度监测数据显示，4、5、6三个月，上述城市商业地价呈持续上涨态势。

    一线城市中深圳和广州的商业地价涨幅相对较大，北京和上海的走势相对平稳，涨幅相对较小，分别为深圳11.69%、广州5.41%、北京0.17%、上海0.88%。

就目前而言，推动商业地产及商业地价上扬的主要原因，是住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，使得商业店面和写字楼成为投资资金关注的对象，许多投资者将资金转而投向商业地产。但我们认为，从长远来看，做商业地产还是要理性不能盲目。

警惕盲目开发造成供给过剩

    随着我国城市化建设的进程加快及住宅地产的调控，使得商业地产如火如荼，大量的“城市综合体”涌现出来，而且一个城市通常有若干个大体量的“城市综合体”在建设，似乎有一种“满城尽是综合体”的感觉。更有甚者，一些中小城市动不动也搞数十万平方面的“城市综合体”，试想，一个几十万人口的城市开发几十万平方面的商业项目，能“养活”吗?我们有没有统计过，城市的人均商业面积是多少?我们的人均可支配收入够不够“养活”所开发的商业面积?

事实上，受到住宅市场调控影响导致商业地块及商业地产量价齐升并非仅存在于上述一线及重点城市，中国购物中心产业资讯中心此前也曾发布报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的局面。

    住宅调控，商业火了，商业地产或正在积累泡沫，而且这个泡沫若形成，则影响大于住宅泡沫，更易产生烂尾楼，所以，涉足商业地产需审慎而理性。

警惕后期运营管理乏力

    虽然商业地产正在吸引着各行各业的投资者涌入，但在看似利润丰厚的表象下，充斥着经营和投资风险，商业地产投资周期长、回报率低，多数投资企业尚未寻找到清晰的盈利模式。

    商业地产不同于一般意义上的住宅地产，它的成败包含了众多因素：行业背景、区位环境、城市发展、竞争对手等等综合因素，缺一不可。选址不佳、规模不当、业态不准、管理运营不善等等任何一个因素都会影响到项目的发展。

    商业地产因自身的特殊性，原先限制了不少开发商对此类项目的开发。但是随着近年国家对住宅地产的严控，导致不少住宅开发商因利益的趋势，盲目开发商业地产。项目建成后能租则租，能卖则卖，不太考虑是否适合经营等问题。虽然有一些开发商考虑到了后续经营的问题，但是将项目出售给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位，这些都阻碍和影响到商业项目的长久发展。