目前，据不完全统计，西安已经拥有100万平米以上商业综合体项目12个，商业地产项目的激增，完全有誓将古城变商都的势头。然而，在商业地产体量空前恢弘的古城，800万的城市人口规模能否支撑？在住宅被“限购”的当下，投资商铺的风险已逐渐显现。据统计，西安商业地产存量已达到346.52平方米，可谓历史之最。如果消化这些存量至少需要三年以上的时间。与此同时，部分买了商铺的业主也纷纷抱怨：商铺好买不好租，投资与回报不成比例…….商业地产为何出现“僵尸”化和叫好不叫座现象？

    第一．  商业地产没走正道

    没走正道是指在商业地产开发建设中开发商一直沿用旺市规则，在产品定位、策划、营销、招商等环节没有用功，只重销售和招商，轻运营等跟踪服务，造成商铺旺销而招商运营搁浅、或卖不出去也租不出去，不能实现预期利润回报，从而削减了业主的资产性收入，也大大影响了投资者的热情。

    商业地产成功的前提是需有足够的购买力支撑，需有能够包容各种业态齐头并进的商业氛围，当然离不开一个好的地段，这就要求前期的定位一定要精准。古人在商业形态构建中常以专业定位、位置区分市场《木兰诗》中：“东市买骏马，西市买鞍鞯，南市买辔头，北市买长鞭……”给我们呈现了一个划分详细、专业性强、相互促进、欣欣向荣的市场业态。而现在，所有东西都往一个“市场”装，不论大小都很全，这种大（小）而全不会饿死，全都撑死了！

    没走正道还源于在商业地产开发中，开发商对土地缺乏敬畏，对土地上的历史、文化、业态、风俗等不研究不传承；其产品和商业“两层皮”；其建筑和区域“不搭界”；只是疯狂复制、粘贴，从而使商业地产“僵尸”化。如果使“僵尸”复活，付出的将是前期复出的若干倍。可谓“一步错步步错”，补救的代价非常之大，举措不利时还会面临再次窒息的危险。这里必须说说万达民乐园步行街，之前的设计定位一切围绕“皇城复兴计划”，在大的丰字型框架内剔除住宅，呈现出2~4层不等的商业形态仿古建筑，十字型主街间或绿化小品和休闲小广场唐风浓郁。而推翻原设计后出来的东西，建筑无风格、特色，住商夹杂，商业氛围缺失，绿植树木匮乏，开发商没有“量体裁衣”不仅丢掉了解放路、民乐园的DNA，也距“皇城复兴计划”渐行渐远。

    你抛弃了解放、民乐园，它们会拥抱你吗？

    举个例子，现在走在街上，10个行人中有9个戴佛珠的，但不一定都信佛。修佛的人经常去庙里烧香、礼拜、做功等，为了表达自己的虔诚之心，还常常把佛像请回家中，凡是经过开光的都要“装藏”，“装藏”使佛（像）有了五脏六腑和生命，没有“装藏”的，既不算开光，更不能承载信仰，供在家里充其量是一件工艺品。而目前商业地产就恰恰是没有“装藏”的！

    商业地产不顾DNA的传承，一味图回报、追求经济利益就是没走正道！

    第二．商业地产缺乏精气神

    每个投资者购买商铺不仅是买个产权，在产权的背后最在意的是投资回报率，当然还要看商铺的建筑风格和地段。如果一个商业地产项目位于繁华商业街，有良好的传统商业氛围，还有令人一见倾心或一见如故的建筑，有足够的人气聚集，它无疑能提高商业体的销售能力，让商家和业主能够实现多赢，这样的商业地产就是具备了精气神的。

    这里不得不提一下成都的宽窄巷子，这是个在老旧街区基础上进行商业改造的项目，在整个巷子的改造中，历史及文化的传统如何在现代人的生活、与现代产业相结合的思考贯彻始终。用历史文化街区最大的优势-----建筑的唯一性和不可复制性聚拢了蜂拥而至、而需精心筛选的商家和人气，从而使宽窄巷子的精气神更加充盈和旺盛。

    西安解放路也是一条历史久远的商业大街，改革开放初期涌现了解放饭店、八姐妹旅社、解放大楼、解放路饺子馆、紫罗兰理发店、裕华百货、西京百货、民生大楼、泰华棉布店、百花甜食店、解放电影院、珍珠泉等一批著名的商业品牌，这些著名企业如今大多数已经沉寂，但在当时却是响当当的。它们都有着旗帜鲜明建筑风格，热情有加的服务口碑和远远高于同行的销售能力，精气神合力使它们叱诧一时。

    反观目前，商业地产要么就是步行街形式；城市综合体就是上面住宅或办公下面商铺；再不就是一排排的市场形式……建筑缺乏风格、不伦不类其生命力就大打折扣，人气就受到影响；商业街没有主题缺乏历史基因，就失去了对客户的吸引力，尤其在文化底蕴深厚的古都更是如此！商铺不能实现货物资金转化就缺乏了动力，就成了一个徒有形式的摆设。

    精气神尽失，使商业地产穷途末路。

    综合上述，西安商业地产目前已进入一个畸形发展区，产品已出现两极分化严重的态势，也就是说好的太少，烂的太多，误人子弟；第二，对于之前积压的346.52平方米，市场会对他们的鲁莽、冲动、无视、草率进行回应，需要他们付出一定的代价和时间成本慢慢消化。同时，展望西安商业地产，其中也不乏精气神俱佳的项目，也有需要我们侧目的典范，中大国际、世纪金花、民生百货、立丰国际等，而后来者大唐西市在精气神的构建中一直也在做着不懈努力，相信随着各方不断努力，西安商业地产“僵尸”化、叫好不叫座等现象定会得到一定改观。