摘要：商业兴旺、市场繁荣、服务业应有尽有，被视为城市繁荣最直接的表现，而商业首当其冲。一个城市的繁荣表现为人气旺、商气旺、财气旺三大基本特征。那么，正在建设国际化大都市的古都西安，其商业发展面临着怎样的现状和机遇呢？西安各大商业街的改造又会对这座城市的商业发展带来哪些影响呢？在城市建设过程中，又该如何处理好城市发展和老字号保护之间的关系呢？就此，记者专访了著名商业地产运营专家、陕西经典派地产商业运营管理有限公司总经理朱林。
朱林：民革党员，房地产资深策划师，陕西中兴经济促进会常务理事、大中华购物中心联盟陕西总召集人、北京大学房地产黄埔同学会理事、中国房地产策划师联谊会常务理事、西安HBA学会副理事长、西北大学国际商学院21联盟副会长兼秘书长、全国房地产策划师资格认证讲师团老师、房讯网（西安）商业地产研究中心副主任、陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长，著有《商业地产项目策划》一书，在数所大中院校担任兼职房地产专业客座授课老师。
王涛：西安城内的商业发展面临着怎样的现状和机遇呢？
朱林：西安城内商圈其实就是指的是钟鼓楼商圈。钟鼓楼商圈是以钟鼓楼为中心。解放路距离钟鼓楼较远，但解放路这块地带是通过东大街延伸的，而东大街和解放路这是西安很传统的商业街。南大街在过去有一个历史延续过程，就是一个百货大楼；西大街过去是小商品，不构成商圈，北大街过去也不构成商圈。所以，钟鼓楼商圈就是以钟鼓楼为核心的东大街和解放路。
后来，随着改革开放，西大街逐渐热起来了；南大街不但短，它娱乐还占了很多，银行占了很多。
我们西安这几年发展很快，尤其是在城外商业房地产快速发展，城内的功能逐渐弱化。现在反过来做我们西安城墙以内是对的。西安市最大的亮点就是这个城内。经过长期的发展，我们城内就是以旅游、观光、商务、商业为主。那么，商业是核心，旅游是一个亮点。一个是经济发展亮点，把我们城墙以内做成我们的旅游观光，做成我们的商业消费购物中心。
而且，做大城内商街，不仅要要考虑东大街、西大街、解放路，要把北大街、莲湖路考虑进去，要把支支叉叉一些小道考虑进去。我们支支叉叉小道可以做成风情街，东大街打造成步行街和风情街，就像骡马市一样。我认为西大街经过改造，还是不错的，它受到最大的制约是交通问题，街比较宽，南北不能互动。将来我们的解放路，我们的东大街都会形成这样的形式，就是一街两对开，中间的跨度太大了，由于中间是交通主干道，消费者、行人不能互动，就是穿过马路非常困难。解决它，就要增加一些人文设施，比如说广场、过街天桥、地下通道，这是非常重要的。西大街有个安定广场、钟鼓楼广场，还有一个市委北广场，还有一个城隍庙，这就是我们的亮点，切实帮助购物者、旅游观光者解决疲劳，释放购物激情。但是，我们西大街还不够多，我们东大街和解放路一定要把这些做起来，一定要增加。像上海一样，500米必须有绿地，1000米必须有广场。要把人文设施打造出来。我看到，我们东大街整个建筑构造和建筑形态和西大街一样，都市仿古的。我们不仅仅要仿古，还要一定把他的历史文脉挖掘出来。在我们东大街，在我们解放路、西大街，不仅仅是购物、是消费、是观光，也是一种体验，也是一种追忆历史，感受古城文化。我们西安在整个西北是一城独大，我们要靠特色赢人，靠厚实的文化基础。比方说，我们东大街有很多小巷子，我们可以把这些巷子的来历在巷子门口做一个雕塑，做一个石刻、做一个浮雕展示出来，把发生在这里的历史典故展示出来，这些是非常重要的。
我们知道，我们的解放路商业在历史上是没有的，真正的商业建立是在建立火车站、拓展解放路后有的，我们解放路的商业目前集中在民生、万达，万达这种物业形态不符合古城。所以，我认为西大街、东大街这种物业形态符合古城，外地人到西安来、外国人到西安来，他来看的不是高楼大厦，他来看的是城隍庙，看的就是我们西大街这种建筑。但事实上，我们西安城内的商业现在在弱化，它的商圈的辐射功能也在弱化，它的经营效果也在弱化，这主要是由于我们城市在不断的长大，让我们周边一些很多的商圈在加大。比如说，北城。北城商圈是以未央路形成一个商业带。在我们南边，有小寨。现在各个方向都有了，高新区也有，所以城内弱化了。那么，城里商业整体定位一定不能缺少两个。第一：高端;；第二，旅游特点。要把我们西安古城里面打造成一个，就像我们一个大唐芙蓉园一样，每一个建筑都要有一个历史延续的信息。城里一定要做这个，因为城里以后的人口会逐渐的减少，城外到城里越来越不方便。生活额需求要安排在城外，城里不适合那些大型的超市，百货是城里的首选，商业街也是城里的首选。城内至少应该出现五到八条步行街。这才能把西安商业从目前这个局面扭转过来。西安的面积虽然有限，但城外总比城里大，城里的土地一定要用到恰到好处，把它的价值充分挖掘出来。
王涛：以前西大街号称“西北第一金街”，现在东大街打出口号“政府斥资12亿，打造西北第一金街”，而就在2010年，新城区政府举行的解放路商圈研讨会上又提出“投资400亿，将解放路打造成‘西北第一金街’。对此，你怎么看？
朱林：西安现在陆陆续续提出了三条金街，这是值得商榷的。第一个最早提出的是西大街“金街”，第二个是东大街“金街”，现在提出解放路“金街”。西安这三条街归属不同的区，莲湖区、碑林区和新城区，这三个区是我们典型的城区，我们的郊区是未央区、灞桥区、雁塔区，就是三城区、三郊区。其实，这三个城区应该转换思路，你叫“西大街金街”、“东大街金街”、“解放路金街”，你不能把这三条街在西安平衡。如果我们这样叫，别人会笑话的。前几年，西大街“西北第一金街”，现在东大街一改造，东大街成“第一金街”，解放路改造开始了，我们又叫“金街”。是不是我们变个方式叫？功能进行区别一下，在西安市商贸委的组织协调下，三个区的商贸局来平衡一下，特色不一样。其实，我们西安市本身，从历史延续来讲，它功能是不一样的。西大街就是小商品，过去如此，现在如此，但是现在百盛也进去了，其实它对小商品的定位是有一个历史延续的。我们东大街过去就是卖服装的，品牌服装，它就是华侨商店，百货大楼。我们的解放路就是解放市场，以解放大楼和民生为主。把这三个平衡一下。从商圈意义上来讲，三条街不要出现竞争，应该出现的是互补、衔接，共同把城内商圈真正打造出来。
王涛：西安城内商业地产和商圈发展存在着什么样的困难？
朱林：商业房地产是商业前有的程序，是商业的载体，只要谈到商业房地产，这个投资模型很重要。我们城内大多是历史街区，这做商业地产是很困难的。我觉得，我们应该该拆的拆、该保留的保留、该规划的规划，千万不敢做千篇一律。我们现在东大街还有一些支支道道，一定把这些支支道道改造过来，分批分区进行，把我们这些街区穿衣戴帽进行仿古改造。我们这些建筑的改造应该尽可能少用点徽派、马头墙，那和我们的历史格调不同，我们现在的改造马头墙太多了。
在商业房地产这块，我提了很多互补和衔接，改造不一定是大拆，在现有基础上的改造是非常重要的。不能总是看到我们是工地。实在不能改造的就拆掉，重来。我们城内商业主要就是东大街、西大街，我们的莲湖路和东五路商业很淡，应该怎么引导一下，也不要放弃它。现在西安市要把西大街东大街做旺，要把莲湖路商机挖掘出来，关键是我们小东门、西新街、东新街、西华门，这条路要往西打开。
谈到西安城内商业发展，我们西安城内的出口太少了，我们西安的出口向南是8个，向北是5个，向东是3个，向西只有2个出口。向东，大东门、小东门和朝阳门；向西只有两个，西门和玉祥门；那么，向西打通一个出口，一个通道来，这条通道时非常有特色的。从东新街向西只能到市政府那，如果这条路政府再不纳入规划的话，西安城内的发展就会受影响。我们的东西就两个通道，尤其是西出口远不够，只有两个出口。西安城内商业走下坡路，受到制约的一个是历史层面，就是我们城区保护局限。西安城墙内商业受到最大的挑战就是交通和停车。在西安城内要积极开发立体停车。如果西安城内停车解决不了，所有的商业发展都会受到致命的制约，非常可怕。
定位，一个是市场来调节，一个是政府来规划。市场调节，具体做什么你管不着，但是盖什么物业政府应该有规划，做什么一定是和物业有关的。你做百货，一个小店一定做不了。百货是开放式的，是集中大商业，小店是独立式的。所以，在规划上一定要协调。
东大街建筑比西大街建的细腻，但庙街有点太大了，把北门里面的空间占得多了，也不协调。
商业建立在房地产基础之上，在建筑商如果进行商业运作就叫商业房地产。我们内地这几年，我们西安做房地产开发的，也有几家比较成熟的，希望我们的开发商也改变思路、改变理念。把过去的销售转变为卖一部分，留一部分，自己运营一部分。都卖掉，对开发商来讲，实际上不是得，而是失。自己保留一部分，容易保证我们商业的液态。大商场那部分应该保留下来，小商铺可以卖掉。西安的开发商应该广开财路，广开思路。
王涛：东大街人气很旺，但兴正元失败了。那么，兴正元广场在西安失败的原因？
朱林：之所以说兴正元败走西安，一定是有很多很多的原因的。它当时做时，是中国商业房地产的初期，和它的盈利模式有关系，主导思想有关系。它卖的非常好，它注重了销售，而缺乏对商业的深入的研究，对西安的商业，对消费者需求不了解。当时，在西安卖的最贵的房子就是兴正元。为什么没做好呢？是它商业定位是否符合西安经济，它的建筑风格是否符合我们消费者的购物习惯。到今天为止，虽然民生进驻了，但里面的冷清仍然没有改变。什么叫骡马市？在我们古代是卖骡马的，解放后那是西安最早的一个商业街，卖牛仔裤、卖时尚服装的地方。刘晓庆在那买过，很多名人在那买过。那什么叫流行？流行就是非常时尚，价格又低。那么，它过来以后做成高端的了，高端的地方、高端的定位，它一定是利润非常高的，那是消费者消费频次比较少的地方。而恰恰那是人最旺的地方，人流最旺的地方一般是低端商品，低端就比较时尚，他购物的频次非常高。它(兴正元)把这个道理没弄清楚。兴正元的定位到了后来的海航民生，定位没有发生变化。中大国际就不是这样，中大国际靠的是人气，靠的不是你买的频次，靠的是什么？靠的是你对自己身份的认可。到了中大国际，它没人气，但它的定位就是这样的。到了中大国际知道在哪停车，到了兴正元就不知道在哪停车。兴正元处于人气非常旺的步行街地区。到底是谁在逛步行街？步行街是买什么的?步行街应该是什么样的大商业去衔接，去互补，肯定不可能是高端商业，两种是不同的人群。我们做商业说难，其实商业非常简单，就研究你目标消费者的行为，看心态、看理念。如果你不研究他(消费者)，你怎么做？
王涛：骡马市的改造，人气受影响。东大街这次的改造，人气是否会受影响？
朱林：东大街的改造，我去看了几次。我觉得我们现在的商业改造有一个误区，都想拔高。不但在物业上拔高，在档次上也拔高了。我觉得适当拔高是可以的，如果拔得过高，可能是有风险的。因为物业变了以后，它等于是竞争的费用，成本在加大，这些费用和成本一定会加到商品里面。适当的加是可以的，如果把整个层次拔得过高，那就是有问题的。其实，我们西大街也存在这个问题。我们可以看到，截止到现在，西大街有很多店还没有开起来，招不来商。因为西大街在打造“第一金街”的时候是把传统的小商品放弃了，都是大型的商场，这做的是非常错误的。我们东大街在这一方面，是一定要吸取西大街教训的，在西大街出现的问题在东大街千万不要出现。但是，令人失望的是，东大街好像还是在走西大街的路。民生应该吸取兴正元的教训，兴正元当时房子卖的不错。另外，东大街以前的伊时达百货，现在的咿呀，它这个演变的过程是一定要了解的、要熟悉的。
钟鼓楼广场最有特色的两个商家实际上就是开元和世纪金花，世纪金花的生命力非常强盛，其实开元的生命力一点都不强盛，开元的档次整体在下滑，开元正在向市场转化，而且转化速度有点过快了。东大街要好好研究这些，开元为什么现在经营越来越不行，越来越像个市场，为什么世纪金花就能保持原定为不变，中大国际一直到今天都非常不错，美美百货关了门，中大国际照样不错。商业既靠规模，又靠特色。东大街的规模确实够大，但要没特色，规模就成双刃剑：第一，招不来商;第二，经营不旺，物业卖个好价钱租金上不去。
王涛：在这次东大街改造过程中，很多老字号被拆除。市民担心，拆迁后的老字号会消失。那么，城市改造的过程中和老字号品牌保护的过程中，该如何协调？
朱林：现在大家对老字号是单相思，我们老觉得老品牌就不得了。其实，我们知道我们老品牌，大部分是不挣钱的，大部分是没客户的，我们不要抱着老品牌、老字号不放。如果还是把我们老品牌、老字号原搬地搬过来，肯定是没市场的，在全国都是如此，在西安更是如此。西安老牌子太多了，有几个做旺的?我们很多老的已经不在了。我们过去餐饮方面，二府街有个粉汤羊血，存都不存在了;我们桥子口有个王麻子大馄饨，早都找不到了；他们非常好，如果今天存在行不行呢？如果存在他们也没市场。牌子可以是老的，配方是老的，服务的方式、服务的理念一定要新。西北眼镜行是个老字号，民国就有了；大华饭店民国就有了；如果不跟着历史变化而变化，恐怕是不行的。我觉得这次，因为西安是历史古城，老字号政府会给特殊政策让回迁，但是把着重力不要放在这来。我们西安的樊记肉夹馍到现在越做越小。外国的肯德基，没有什么历史，越做越多。这是为什么？我们要反思。绝不是一个简简单单的一个牌子问题。牌子我们完全可以通过一个故事来读它，我们要去消费它。怎么去消费？你只有适合人们的口味才能去消费。那么，对解放路、对东大街这老牌子，国家、政府也不要太牵就他们了，给优惠政策就行了。在回迁上，在让利方面，给政策就是了，还要引导他们把市场的观念用进去，把现代的观念理念用进去。如果不用进去，即使是老牌子、老字号，我觉得没有太大的用。明显的，我们现在牌子越做越小，甚至做的没有了。我们过去樊记肉夹馍做了多少呢，现在越做越小了，不思进取。
王涛：按道理说，城西没有一个像样的商圈。只有一个土门商圈，但土门商圈这么多年一直是这样的，被称为“永远长不大的土门”。那么，为什么土门一直是这样，发展不起来？
朱林：西安的很多商圈都是由计划经济时代的商场演变而来的。比如说西郊，西郊有两个商场，一个是土门商场，一个是桃园路商场。桃园商圈没发展起来，桃园没了。改革开放以后，西二环土门那块是个市场，是马路市场，和康复路一模一样的。土门这块，国有企业比较多，收入比较落后，始终没有大商业，现在的土门商业是由华润万家给支撑起来的。如果没有华润万家，这个商圈也不存在。长不大是由于这几年，这块区域没有出现大的商业而已。什么叫商圈?商圈里面一定有一个主题的大商业领头羊，这样领头羊，一般情况下，没有一个百货业它不叫商业。有个百货，有个超市，这就构成一个商圈了。如果它没有百货，没有超市，那只能叫商业街，不能叫商圈。我们的康复路商圈其实它过去时一个批发商圈，一个批发大市场，正是因为城市的发展，康复路、长乐路从批发向零售的转换速度非常快，保留了部分的总经销、总代理。所以，土门商圈在今后是可以长大的，在汉城路那块现在规划至少有20万平方米的商业街，三桥有个综合体10万到15万平米。
王涛：大家都说商业地产难做，商业地产到底难在哪？
朱林：商业地产和商业是不一样的，商业地产是商业的载体。那么，我们叫商业房地产一定和市场经济有关系，想把这种物业转换成一种利润。大家可以看到，商业地产的核心是想把它卖出去，卖出去要卖个好价钱来，它的下游就是零售。那么，卖出去并不等于就做旺了。什么叫商业做旺呢？消费者青睐。你做的再好，消费者不来买东西，你还得关门。零售业核心，困难在于：目标客户过多。开发商做商业房地产，他要考虑业主虽然买他的是商铺，这是第一个;第二个，谁来经营。经营还分个自营和非自营，我买商铺我自己经营和买商铺出租。但最困难的是消费者，很难抓住消费者，开发商和消费者中间的渠道过多。而决定商业房地产价值的是消费者是否青睐，但是消费者短期之内和他(开发商)是没有任何关系，消费者不买他的商铺，开发商很难了解消费者的需求。经常存在的是，商铺卖也卖出去了，招商也招进来了，最后还是关门了，这样的很多。比方说西安市北大街宏府大厦，过去的家乐福，卖也卖了，招也招了，还是关门了。南郊的安南城，现在负一、二，到三层，全是空的，那么好的地段，是空的。所以，商业非常难做。商业有很多误区，小寨商业旺，大家都想着再向东走200米，我把客户引过去。往东走，不到500米就有一个苏宁，苏宁失败了；往西走不到800米酒有一个安南城，安南城失败了。其实，这个消费者是有规律的。所以，我提出，东大街、西大街、解放路一定要衔接，千万不要竞争。如果互补、衔接，就形成一个城内商圈，明城商圈，它辐射力更强。如果互相厮杀、互相竞争，就会都做不好。所以，衔接、互补是非常重要的。
所以说商业难做，主要是面对开发商来讲，他不懂商业，他所接触的不是最终消费者，最终消费者是这个项目的支撑。开发商没抓住支撑——最终消费者，他抓住的是能把房子卖出去。所以，到了今天，我们做商业房地产有一个规律，开发商千万不要想着把房子卖掉，一般我们是433来分。即：40%卖出去，30%零散出租，还有30%留下来作为集中大商业招品牌。做商业应该找专业的公司来做，我们现在一般做商业运作的是做住宅的公司，那肯定是不合适的，那肯定是一卖了之。商业房地产是运营出效益的，如果运营不好，做的不旺，前期卖的再好都没用。
所以说，大家都说做商业房地产难，就是说很难抓住他的关键客户，就是消费者。因为消费者短期之内对他没贡献，最大贡献的是业主，但业主往往不是消费者。
王涛：按道理说，城西没有一个像样的商圈。只有一个土门商圈，但土门商圈这么多年一直是这样的，被称为“永远长不大的土门”。那么，为什么土门一直是这样，发展不起来？
朱林：西安的很多商圈都是由计划经济时代的商场演变而来的。比如说西郊，西郊有两个商场，一个是土门商场，一个是桃园路商场。桃园商圈没发展起来，桃园没了。改革开放以后，西二环土门那块是个市场，是马路市场，和康复路一模一样的。土门这块，国有企业比较多，收入比较落后，始终没有大商业，现在的土门商业是由华润万家给支撑起来的。如果没有华润万家，这个商圈也不存在。长不大是由于这几年，这块区域没有出现大的商业而已。什么叫商圈?商圈里面一定有一个主题的大商业领头羊，这样领头羊，一般情况下，没有一个百货业它不叫商业。有个百货，有个超市，这就构成一个商圈了。如果它没有百货，没有超市，那只能叫商业街，不能叫商圈。我们的康复路商圈其实它过去时一个批发商圈，一个批发大市场，正是因为城市的发展，康复路、长乐路从批发向零售的转换速度非常快，保留了部分的总经销、总代理。所以，土门商圈在今后是可以长大的，在汉城路那块现在规划至少有20万平方米的商业街，三桥有个综合体10万到15万平米。
王涛：大家都说商业地产难做，商业地产到底难在哪？
朱林：商业地产和商业是不一样的，商业地产是商业的载体。那么，我们叫商业房地产一定和市场经济有关系，想把这种物业转换成一种利润。大家可以看到，商业地产的核心是想把它卖出去，卖出去要卖个好价钱来，它的下游就是零售。那么，卖出去并不等于就做旺了。什么叫商业做旺呢？消费者青睐。你做的再好，消费者不来买东西，你还得关门。零售业核心，困难在于：目标客户过多。开发商做商业房地产，他要考虑业主虽然买他的是商铺，这是第一个;第二个，谁来经营。经营还分个自营和非自营，我买商铺我自己经营和买商铺出租。但最困难的是消费者，很难抓住消费者，开发商和消费者中间的渠道过多。而决定商业房地产价值的是消费者是否青睐，但是消费者短期之内和他(开发商)是没有任何关系，消费者不买他的商铺，开发商很难了解消费者的需求。经常存在的是，商铺卖也卖出去了，招商也招进来了，最后还是关门了，这样的很多。比方说西安市北大街宏府大厦，过去的家乐福，卖也卖了，招也招了，还是关门了。南郊的安南城，现在负一、二，到三层，全是空的，那么好的地段，是空的。所以，商业非常难做。商业有很多误区，小寨商业旺，大家都想着再向东走200米，我把客户引过去。往东走，不到500米就有一个苏宁，苏宁失败了；往西走不到800米酒有一个安南城，安南城失败了。其实，这个消费者是有规律的。所以，我提出，东大街、西大街、解放路一定要衔接，千万不要竞争。如果互补、衔接，就形成一个城内商圈，明城商圈，它辐射力更强。如果互相厮杀、互相竞争，就会都做不好。所以，衔接、互补是非常重要的。
所以说商业难做，主要是面对开发商来讲，他不懂商业，他所接触的不是最终消费者，最终消费者是这个项目的支撑。开发商没抓住支撑——最终消费者，他抓住的是能把房子卖出去。所以，到了今天，我们做商业房地产有一个规律，开发商千万不要想着把房子卖掉，一般我们是433来分。即：40%卖出去，30%零散出租，还有30%留下来作为集中大商业招品牌。做商业应该找专业的公司来做，我们现在一般做商业运作的是做住宅的公司，那肯定是不合适的，那肯定是一卖了之。商业房地产是运营出效益的，如果运营不好，做的不旺，前期卖的再好都没用。
所以说，大家都说做商业房地产难，就是说很难抓住他的关键客户，就是消费者。因为消费者短期之内对他没贡献，最大贡献的是业主，但业主往往不是消费者。
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