企业扩张需求旺盛

　　对于已经过去的第一季度，房地产市场究竟会呈现怎样的态势?4月16日，国家统计局发布一季度房地产数据，统计表明全国房地产市场普遍遭遇“卖房难”的窘境，西安楼市在一季度呈现出“住冷商热”的态势。

　　究竟西安写字楼和商业地产热到什么程度?未来又将呈现怎样的发展态势?对此，记者采访了专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生对西安商业地产作了深入分析。

　　办公楼呈活跃态势

　　整体空置率下降

　　乔裕生介绍，2014年一季度，西安办公楼市场在强劲租赁需求的带动下呈现出活跃态势，整体空置率有所下降。零售物业市场方面，两个优质项目落成开业，国际零售商同时也积极进驻西安市场。优质办公楼市场受持续扩租及升级需求推动，一季度西安优质办公楼净吸纳量达101400㎡。在本地及外资企业业务持续扩充的环境下，甲级办公楼需求保持强劲，便捷高效和硬件设备优良的办公楼尤其受市场欢迎，其中位于南二环的凯德广场以及高新区的林凯国际均有多宗租赁成交，乙级办公楼方面，本季度净吸纳量同比减少，但来自本地企业的自用需求依然显著，强劲的租赁需求、稳定投资及自用需求带动优质办公楼市场资本值上涨。

　　由于本季度没有甲级办公楼项目建成入市，现有项目的去化速度维持稳定态势，推动甲级办公楼资本值上涨。甲级办公楼市场的平均资本值为16000元/㎡，环比上涨1.0%。租金方面，本季度甲级办公楼的平均有效租金为106.2元/㎡/月，环比上涨0.6%。乙级办公楼市场方面，三个项目的入市抬高空置率，但资本值在稳定投资及自用需求带动下，环比上涨0.1%至12400元/㎡。

　　多个优质项目将入市

　　市场将趋多元化发展

　　“展望未来，西安将迎来多个优质办公楼落成入市，预计租户议价能力有望提高。”乔裕生分析说，近期来看，由于甲级办公楼新增供应有限，企业扩租和升级需求将继续支撑西安甲级办公楼市场。在目前供需相对平衡的情况下，甲级办公楼市场的租金将在2014年保持稳定。但接下来三年，甲级办公楼项目的增多将使其空置率上涨、租金持续走低。乙级办公楼市场方面，未来的大量新增项目建成入市，将导致其空置率显著上升，并有望提高租户的议价能力。

　　零售地产市场，2014年第一季度国际零售商积极进驻西安市场，据统计，截至2014年一季度末，西安零售物业市场首层平均有效净租金达204.2元/㎡/月，同比上涨4.9%，环比上涨1.3%。由知名开发商运营的优质购物中心，如李家村万达广场和凯德广场—新地城等，均保持较高的入驻率，并凭借其强劲的品牌组合持续有较好的资产表现。多个优质零售项目即将入市，市场将呈现多元化的发展态势。尽管零售市场将持续受经济放缓及网购冲击等因素影响，包括开元商城、世纪金花及民生百货在内的西安本地百货商，预计仍通过自身丰富的运营经验及积极的业态调整来保持其良好的经营表现，并继续在西安零售市场占主导地位。

　　乔裕生认为：“西安亦将迎来包括金地广场及绿地正大缤纷城等优质购物中心开业，这些项目将以较高的硬件水平及强劲的品牌组合，进一步提升西安购物中心的平均品质，并促进西安零售物业市场的多元化发展。”