做商业地产就像养孩子，需要定制式培养

—独家专访传世商业地产机构西北区总裁

每个商业地产项目都是天赋不同的孩子，做商业地产和培养小孩一样，需要用心发掘他的灵魂、特质，定制化的制定培养计划，才能做出独具灵性的产品、走出独一无二的营销模式。

《商业与投资》：传世商业地产研究机构区别于其他商业运营机构的核心竞争力在哪？

胡昳：传世商业地产的竞争核心在于三点：一是我们是西安最早专业做商业地产运营的机构，从2004年至今已经有十年研究运营经验，专注商业领域研究及数十年的实战经验是，二是我们一直坚持做商业地产全程运营，从前期规划定位到中期销售推广再到后期招商运营，代理了诸如大唐不夜城、莱安逸境、西安中心等诸多商业经典项目；三是我们的团队及运营理念，我们团队都会把所服务项目当做培养孩子的方法去做，我们会根据不同的商业项目的性格、灵魂来打造，定制化的去考虑每一个项目的特点，开辟出即独树一帜又符合市场的产品模式。

《商业与投资》：面对商业地产开发热，您认为发展商最应关注哪些问题？

胡昳：其实现在商业地产开发有很多问题，比如招商难、同质化、销售难的等。所以开发商在做开发的时候必须关注三点：一是产品结构及消费族群。一个城市的商业结构是很复杂的，那么商业地产的结构也应该跟着商业需求走。比如我们有需要一些城市级商业中心，也需要区域性的商业体甚至是社区店。无论体量大小，除了建筑形态上也是要根据市场需求做调整外，你所服务的族群是必须关注的。现在讲的粉丝经济，就是要“以人为本”，要更加深刻的认识到，我们真正要服务哪个族群，你选择商业的业态，品牌的主旨都要围绕这个人群，这个族群来选购，这样的话才能达到定制特色的商业项目。比如说小米手机，他锁定的就是他特定的族群，线下的商业项目，其实也应该为特定的族群服务，这样大家都能找到自己所谓的方向，能够很好的存活经营下去。二是销售模式。之前做地产，多用套路用模式在做，但是到今天已经不行了，要打造出项目的特质，真正要做到用产品、用细节、用产品来打动客户，这个行业真正到了要深耕细作的时代了，粗犷经营时代已经过去了，你再粗暴的对待市场，简单的讲就是粗暴对待客户，自己就是给自己建了一条不归路。三是正确理解行业发展环境。一个行业有人炒热就有人唱衰，这也对开发产生一定影响，所以做项目要从客观市场出发，用动态眼观看待利弊。无论是商业还住宅都会随着政策变化，市场变化，有逐渐趋冷或渐次走高，地产的发展要因城市而异，因项目而异，因发展理念、条件而异。

《商业与投资》：您如何看待西安写字楼市场发展现状？

胡昳：西安写字楼即将迎来发展大时代。从区域上来讲，高新比较密集，数量比较多些。因为他是开发区，发展门类比较多，数量多，需求也比较多，比如世界五百强企业，外资企业，高新区的选择性比较强一些。那么北郊，是经济技术开发区，也有很多生产制造型企业，这些企业往往都是买地自建一些厂房，通过这些，来去化写字楼的需求；包括曲江，发展旅游文化产业，也有很多文化企业在曲江发展，这也使得曲江有写字楼的需求。然而产品的需求点是不一样的，在高新那边创业板块，高层，超高层就比较多，这也是因为企业的选择，比如高新区这几年的发展，高技术产业、服务业、金融业相对来说比较集聚，高层写字楼、就产生了那种超高层写字楼集聚效应。所以说西安这种产业的发展，企业的转型也会为这些超高写字楼带来大量的客户，再比方说，曲江写字楼发展文化创意产业、旅游，以中小企业居多。从市场看，西安的写字楼的产品结构比较均衡。高性价比写字楼市场很大，随着西安金融服务业的兴起，外资企业，，国际化大都市的地位完善，不断外资企业的入住，高端，超高层的写字楼租售在未来三年会有很好的市场机会。

《商业与投资》：写字楼投资要注意哪些方面？

胡昳：写字楼的投资，我们往往会看到一个静态的租金回报率的指标，从这种指标来看，西安、武汉、成都、重庆、长沙，这样的省会城市，因为城市经济的总量被无限的放大，服务业的发展，他这种写字楼的静态租金回报率水平都是在高位，所以这些写字楼的投资也是商业地产的方向，写字楼的投资模式也是分为长短线的，比如说像北上广这些城市，写字楼适合投资者长期持有，比如大的投资基金，整栋的购买北上广写字楼，但是在我们西安这样的城市，结合要考虑两个指标。写字楼的静态租金投资回报率，比如一个五年左右的转售的投资回报率，就是五年可能考虑租金为主，但是通过转售这种投资回报率来算，我们来看应该采用短线的方式还是长线的方式，那么从目前来看，像西安、武汉、成都、重庆，目前跟北上广比，我们就属于适合短线投资的模式。