民间有“福不双至、祸不单行”的说法，意思是福不会接连而来，祸灾却会接踵而至。但在楼市如今这句话要倒过来了，因为今天下午央行、住建部、银监会联合下发通知，二套房贷款最低首付比例降至四成；中国财政部也紧随其后发布通知，二手房营业税政策调整由5年改为2年。一时间，楼市再次成为万众瞩目的热点。

选择在“金三银四”这个节点紧锣密鼓的出台楼市新政，恰恰说明楼市已经到了最危险的时刻，因为之前降息、降准、降低公积金贷款首付、提高公积金贷款额度等一系列举措已经无法促进楼市存量去化，购房者对购房没有丝毫热情。也就是说传统的“活血化瘀”已难奏效，必须“重典猛药”，以把“死马当做获马医”的狠劲让楼市起死回生，以让其承担在经济社会中的重要角色。

降低二套房首付的目的，就是让有购买需求而能力较弱的的购房者尽快入市，加速去化库存。但此一时彼一时，这边门槛刚刚降低，那边（房产税）却张网以待，使有改善和投资意向的购房者“刚下眉头、又上心头”，杯弓蛇影忧心忡忡，为今之际，还需打消购房者顾虑。

在全民炒房时代，二套房首付多寡关乎购买套数，所以有了5年征税的门槛。而今，在房屋投资无利可图的时候，二套房（购房）形同鸡肋，有能力的早已超二套，有想法的需要多种举措共同推动，所以首付多寡没有太大意义，只是感觉上轻松了些。

二手房营业税政策调整由5年改为2年，对目前市场有交易需求的存量房买卖有一定实际意义，但仅限于人口增长稳定、有实际拓城需求的大型城市，对于三四线城市意义不大。这项政策的执行还需细则的到位，如细则到位及时，首先会解筹一批已经实际交易而未办理过户手续的群体，其次将覆盖2年以上新购的、有交易意向的一二手房，会解脱一批“卖小换大”、“卖旧换新”的需求，由此理顺一二手房交易链条，对一手房去化意义更加直接。

之前的5年限制，人为的阻隔了购房者的购买意愿，让一二手房交易脱节，给购房着增加负担，同时也抬升了二手房统计价格。如今“5减2”的实施是一种回归，更是大势所趋。

综所上述，诸多楼市利好从根本上讲都是冲着天量库存而来，必以加速去化库存为主，况两部委新政中去库存和再拿地是直接挂钩的，各项政策都直指去化库存。所以，市场、房企、媒体等各方都应正确理解政策初衷，配合新政确实做好存量房的销售工作，别自作聪明、误读新政、贻误了去化库存的大好时光。