“整个商业地产确实是过度泛滥的。”有业内操盘手向记者表示，三线城市的商业地产项目，产品逻辑、成本管控和运营模式需要创新突破。

    值得注意的是，在全国各地政府祭出各种新政加快房地产行业去库存之际，非一线城市的非住宅库存实际上才是“难啃的骨头”，商业类项目，出现大量积压。在福建，政府甚至出台政策改变商业用地性质，来加快去商业类房产库存。

    据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十余万亿元。即使对于一线城市来说，商业项目也是良莠不齐，其中不乏高空置率的商场。

    非住宅库存难盘活

    《证券日报》记者近日曾实地调查位于北京铁道大厦附近的某商场，记者走遍商场发现，除了星巴克和两三家餐厅还在营业外，其他商铺基本是空置状态，货柜空空如也，商场无人光顾，一片萧索。

    “这些商家都退租了，半年前这个商场基本就空了。”某位在此工作的人士向《证券日报》记者如是透露。

    作为一线城市的北京，有些商场尚且如此，部分非一线城市的商业地产项目压力则更大。

    “三线市场经历了这么多年的变化，百货行业逐渐萧条，8年前很好的项目现在基本都没什么了，随着万达等大型商业地产公司渠道下沉到三线城市，其他开发商手里的地怎么办？”在以“创新突围洞见未来”为主题的中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会在上，北京上品管理公司总经理白雪峰表示，折扣业态，加上线上线下一体化运营，这是未来三线城市商业地产市场重要的盈利模式。

    红星商业董事长助理兼投资发展部总经理陈煜则称，对物业而言，长期持有在手上，对企业的现金流和融资成本都有较大的压力，对商业管理来说，就是轻资产撬动重资产。“对于开发运营之后的资产证券化而言，我把开发的物业项目联合信托机构成立一家基金公司，合作管理物业，约定融资计划、为业主提供固定回报，这就实现了一定程度的证券化。”

    同时，陈煜表示，公司也关注三四线城市商业地产项目，“我们在一线城市布局之后，会关注这些城市周边的三四线城市，用城市群带动三四线城市发展布局，但三四线城市要做轻资产，也面临挑战。”

    “在三线城市，我认为市场空间是很大的，只要你能做到尽量的差异化和精品，我想市场是可以非常好的。”正荣集团商业总经理张子玉表示，创新地增加体验非常重要，比如在正荣的某项目中，“买够两百元，可以免费去拍照”，而体验性业态虽然投资成本大，运营成本高，但这些都能够增加了商场黏性；另外，提高智能化，做服务产业化。”

    资本并购加速行业分化

    值得关注的是，专注于一线城市的开发商也正在将商业业态下沉至非一线城市。北辰实业总经理曾劲在接受《证券日报》记者采访时表示，北辰一直是以北京为中心在发展，但近三年的时间，北辰已经进入武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国十个城市，共有20多个项目，其中不乏大体量的商业地产项目。

    北辰相关负责人向本报记者表示，北辰在长沙550万平方米的超大体量项目中，有80万平方米为商业类业态。不过，曾劲向《证券日报》记者坦言，北辰正在整合商业资产，但并不是要退出商业业态开发运营。在北辰的整合计划中，除了要引入商业运营能力更强的机构合作外，不排除出售或出租一部分商业资产，达到盘活商业资产的目的。

    据中国商业地产联盟发布的《中国商业地产行业（2015/2016）年度发展报告》显示，受电商冲击、消费需求缩减等影响，多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时，一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大，并伺机收购，扩大并巩固疆土，行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加，但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估，导致大量的项目待价而沽，有价无市。但业界普遍认为，未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。

    对此，商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平称，2015年商业地产行业呈现整体困难。如商业规划失控，许多地产商业项目供应量过大，也有电商冲击、经济下行等外部因素。

    王永平表示，行业分化重组加剧。一年内，仅北京城就出现了四大并购案，与此同时，以万达为代表一批专业和知名开发商开始尝试轻资产模式，行业分工出现有轻有重，开发、资本优势开始让位运营，回归商业本质。

(王丽新)