黄伯效:
香港卓越置业顾问国际有限公司 董事长
沈阳国际纺织服装城开发有限公司营销总经理
前言:资本总是追随利润而行。随着中国地产投资模式的不断探索，投资利润率较小的住宅地产已不再停留于投资商的视线之内——随着商业业态的革命性变化，商业地产已经成为了最能诱惑投资商的美味“蛋糕”。但是，伴随着高利润的是高风险。商业地产的开发规律完全不同于住宅地产，很多抱着住宅开发经验匆忙入市的投资商，纷纷在商业地产之路上碰得头破血流、折戟沉沙，这些令人叹惋的“学费”，给了我们极具借鉴作用的警示。
商业产网请到业内资深人士,商业地产实战派代表,香港卓越置业顾问国际有限公司董事长黄伯效先生,就商业地产的发展态势和操盘方法进行讲解:
主持人:黄总,你好!
黄总:主持人,你好!
主持人:请问一般商业地产运作有什么规律性的原则?
黄总:一般的商业地产项目或者选址在正趋成熟商圈的社区商店街，要成功运作有个“一三五”法则：一年的开发期，三年的培育期，五年以上的成长期。而百货公司、购物中心和大型专业批发市场要求更高，要有个“三六九”法则：招商开业后的前三年培育，中三年调整巩固，后三年即到了第九年后迈入稳健的成长期。这和住宅市场短线投资，快速获利不一样。当然，商业地产也能够快速获利，只是运营模式不同，要给后期的经营管理留下一个解决现金流的支撑，没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验和开发能力，就不要轻易涉足商业地产。
主持人: 请问开发商涉足商业地产需要注意什么?
黄总:首先是资金实力。商业地产开发是一个长期的投资行为，没有强大的资金实力或后续资金的支持，或者不能适应新的融资模式，到资本市场上去融资，仅以开发房地产的传统方式去开发商业地产，其结果可想而知。事实证明，以短期的融资行为来支撑长期的投资行为，是造成大多数商业地产项目因资金链断裂而失败的重要原因。
目前，商业地产的融资模式，也在发生革命性的变革。在政策调控、房地产贷款的门槛大为提高情况下，国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求也空前强烈。其中,房地产投资信托基金(REITs)，一种公开上市兼具税收收益的房地产金融产品，可以一试。单靠自有资金已经“落伍”了，新的时代要适应新融资模式的革命性变革; 新融资模式必须要依靠项目有科学的定位和是一个能够旺场的地方。
主持人:开发商业地产,开发商亟需补充商业知识吗?
黄总:当然,必须具备极强商业实战经验的战斗力。“首先要懂商业。”商业地产融资的主要产品是商铺,商铺、商铺就必须是先“商”后“铺”。,所谓“商”的概念较广,光是国家商务部规定的各类业态别就有17种之多,不同的业态有不同的商圈目标和不同经营赢利模式; 比如,其中的 “购物中心”可分类为:依项目规模的分类有邻里型、社区型、站前型、区域型、广域型;依项目选址立地分类的有郊区型、都市型等;依建筑人行步道形式分类的有开放布道型、围封步道型、中庭型﹔依开发概念分类的有老城区改造的都市重开发型、运动型、娱乐型、主题型、水岸型等等。还有大型专业物流批发市场、有规划的城市商圈再造的商店街、百货公司、产权式酒店等等；如今商业业态及结构已经发生了很大的变化，商业地产所谓的“铺”必须要跟上因消费客层细分所带来的业态的变化，其定位要符合商业业态的发展趋势，比如说：不能再用传统的做市场的模式去做选址在核心商圈的都会型购物中心。
在全国的商业地产开发商群体中，懂房产是有的，但懂商业的实在是太少了，懂商业地产的更是少之又少。
像原先温州人做市场的理念，炒作的味道太浓，而商业的因素还是太少了，这不足以支撑商业地产的长远发展。开发理念要跟上时代，更要切合本地商圈实际，不能盲目照搬,必须先定位再开发，而且定位要跟商业发展模式符合。不要迷信“地段、地段、地段”，地段无法解决一切——长沙的“东汉名店”、南京新街口的亚泰盘谷等等在全国各大城市的核心地段皆有非常鲜活的失败例子。商业地产必须要有符合商圈环境的正确定位，这就要求投资商既要懂房产，更要懂商业。
主持人:开发商业地产,开发商还需要注意什么?
黄总:主要是综合开发能力,商业业态如何与所处地段有机地结合以产生最大的效益？商业地产的建筑设计、物业设计又如何符合所选择的商业业态和营运的要求？商业地产的产品组合中有多少物业准备长期持有给予大主力店来支持小商铺的零售引力作用? 等等,这些都是商业地产开发中必须要回答的问题。在诸多商业地产失败的案例中，因不懂商业地产的开发，不懂商业业态配套要求的例子不在少数。
“掌握商圈特性”，做好市场调查和消费趋势,这是商业地产开发不可缺少的因素。地段如何，人流如何，人们的消费水平和消费观念如何，这都决定着商业业态的选择和组合。以上三点谨谨是商业地产开发的最基本前题。商业地产是一个综合性的系统工程，跨度很大。从前期选址、业态定位、招商、建筑设计，到中期的建设、商业运营再到后期的商业推广、物业管理，任何一个系统环节出现闪失，都可能导致全盘的失败。
少交一点学费，多学一点理性。用那些先行者已经验证了的商业地产规律来规范我们的商业地产发展，才能让我们的商业地产走的更稳、更好。
