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中国房地产崩溃可能性很高美投行纷抛售物业

发布时间：2008/9/29


西安商业房产网 www.xasf.cn 时间：2008-09-28

    雷曼兄弟破产、美林被兼并、美国国际集团(AIG)被接管，美国新一轮金融动荡令“次级债危机”的全球影响进一步深化。近日，上海地产界传出多家海外投资机构欲转让手中物业的消息，早已是“寒冬”的国内房地产企业感到了更深层次的不安。

    欲“抛”还羞

    上海，中信泰富35楼，是雷曼兄弟在上海的办公室。与其他公司不同，雷曼兄弟在上海的办公室门前，没有了任何雷曼兄弟的标志物。此前有消息称，在雷曼兄弟申请破产后，其上海办事处将被撤销，办公室也将提前退租。但中信泰富物业办公室表示，还没有接到雷曼兄弟即将退租的消息。

    9月22日上午11时，记者来到该办事处时，正巧看到该公司两名外籍人士提着行李箱疾步进入办公室。记者欲进入公司采访时，该公司前台表示没有预约无法帮忙联系。事实上，记者曾多次致电该公司联系采访，但均没有人接听电话。据前台说，目前没有接到任何通知，说雷曼兄弟的上海办事处将被撤销，目前公司还没有出现大规模的人员被辞退的现象。

    但雷曼兄弟好像已经开始为其中国的地产业务寻找“下家”了。日前，雷曼兄弟宣布，转让其拥有的上海福海商厦股权。

    2007年，雷曼兄弟与香港资本策略投资(0497.HK)联合，以4.5亿元的价格拍下位于四川北路的福海商厦，目前该项目已更名为盛邦国际大厦，对外进行招商。负责该项目招商租赁的有关负责人表示，雷曼兄弟在项目中只是小股东，而且项目的投资资金已全部到位，雷曼兄弟的破产对这个项目来说，影响是有限的。
除了雷曼兄弟之外，近期身陷抛售传言的还有美林集团、摩根士丹利等美国著名投行。有市场人士向记者透露，大摩在上海前前后后曾拥有过近10个项目，累积投资高达百亿元，物业类型遍及商业、办公、高档住宅等。目前，锦麟天地、陆家嘴中央公寓、华山夏都等项目都在抛售之列。

    位于新天地的锦麟天地项目是被大摩公开出售的，这也是其在沪楼市“抛盘”的第一单。现场负责招租业务的第一太平戴维斯工作人员向记者介绍说，该社区有100多套酒店式服务公寓和近100套住宅，每套住宅的月租金约5万元，近年来租金收益稳定。锦麟天地项目报价为11亿元，目前仍未有明确的买家浮出水面。

    此外，市场有消息称，美国国际集团有意出售上海地标性建筑“上海商城”，花旗银行拟出售闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓，美林打算出售南京西路开发项目。有观点认为，美资投行抛售在中国的物业是为了回救美国总部。记者逐一向相关投行及金融机构求证这些来自市场的说法，但均被对方否认。

    世邦魏理仕中国区高级董事陈炜向记者表示，据他了解，确实存在大量国外投行集中抛售在华楼盘的情况，甚至在本轮的华尔街危机之前就已有抛售情况发生，但具体涉及的国外投行及楼盘名称目前尚“不太方便透露”。

    动机之辩

    “从表面上看，市场出现美国金融机构集中抛售在华物业的消息，是与他们的美国总部深陷金融危机有关。但更深层次的原因，则是这些投资银行已经确信中国国内的部分物业，尤其是在上海的项目，已经进入高位。”华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平教授认为，美资在沪集中“抛盘”的现象绝非偶然，很大程度上是因为他们不再看好上海的楼市了。

    “即使把所有的上海项目都卖了，回笼的资金也远不够给总部救火。”沪上某美国投行工作人员私下向记者表示，公司出售部分项目，仅仅是正常的商业行为，就相当于股市中的逢高减持。

    事实上，各投行均已对国内楼市的前景持并不乐观的态度。雷曼兄弟在7月下旬就发布报告称，中国房地产市场显现出普遍的降温迹象，并预计房地产价格将进一步下跌。摩根士丹利9月12日发表研究报告称，相信中国房地产行业崩溃的可能性很高。

    余南平表示，虽然外资在房地产投资总额中只占很小的一部分，但外资的集体离场，对市场的心理影响，远高于实际作用。之前市场上一直有一种观点认为，以万科为代表的房地产商降价，只能代表中低档地产项目遭遇“寒冬”，而高档物业项目的抗跌性比较强。但从锦麟天地等项目挂牌数月而无人问津的现象来看，整个市场对高档地产项目的前景也已经持谨慎态度了。

    陈炜也认为，投行抛售楼盘的行为对楼市的实际影响“微乎其微”，只是各个投行赚多赚少的问题。但并非所有的投行都满载而归。对于一些接手国内楼盘时间较短的投行而言，目前的抛售行为只能说是提前出局了。

    但也有专家认为，国外投行在国内楼市不景气的情况下，带有目的性的“唱空”，为的是以更低的价格抄底中国楼市。上海社会科学院城市与房地产中心教授顾建发表示，有消息称，摩根士丹利正在筹资建立一个100亿美元的全球房市基金，约15亿美元将被用来投资中国楼市。

    业界普遍认为，央行日前发布了全面严控房地产贷款的通知，标志着对于房地产行业的调控仍将继续，甚至更紧。国际投行又恰好选择在此时看空或逃离楼市，国内地产业企业未来的融资渠道将遭遇更大的考验。

来源：中国经营报作者：佚名责编：瑞雪

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