鸟瞰田园  前天

来源：今日头条 

经历“大开发”阶段后，中国房地产行业5-10年内仍会保持一定惯性？

以“追求开发”为代表的房地产上半场，与以“存量运管”为成熟标志的房地产下半场，两者的过渡交接已拉开帷幕，一个隐藏着巨大发展潜能和想象空间的市场正浮出水面？

这轮变革中，我们可以看到不少龙头开发企业已开始向居住生活服务商转型，例如万达、绿地、万科等大型企业。而房产服务由于直接与存量市场相关联，市场参与各方都对其虎视眈眈，问题与机遇一并展露出来。

面对存量房这个开放性命题，破题方式尚未明朗，现如今的房地产应该积极变革转型还是应该停留看涨呢，一线城市房价已触及天花板，那新的市场又在哪里？

01 房地产的资本游戏

中国房地产一直是个神话，它造就了无数的富翁。大家身边肯定不乏拆迁暴发户、包租婆（公）和资深地产人，房企大佬们甚至叱咤全球富豪榜。纯靠兢兢业业干实业，掀不起惊涛骇浪。而当房地产融入到资本游戏之时，便是其倍道而进之日,在暴利面前，权力与金钱的交易顺时狂，逆时殇。

房地产商最重要的资金来源，一是银行贷款，二是购房者的购房款，两者缺一不可。这样充满套路的资本游戏已经玩了20年，不少房地产商已成为瘾君子。

当小房地产商因几个项目小有成绩后，便会囤更多的地，贷出更多的款，如此周而复始盘子便会越来越大。贷款是有利息的，而回款是有时间成本的，进行高杠杆的房地产商倾向于采取高周转的发展模式，快速回款、降低成本、提高利润。

假若投入一次赚10%，一年周转10次的话，年回报就是100%。如此暴利，这就是让人上瘾、无法自拔的原因。一个大型项目的资本附加利润成本中，耽误一天的时间，需付出的成本比一条命的赔偿额要高的多。

高周转、高杠杆、高负债下的辉煌与荣耀，都是表面上的胜利，真正活下去笑到最后的才是赢家。

只有企业自身的实力积累大于外部的资本借贷，这样你才不会被资本的黑洞所束缚甚至吞噬。这也是恒大近两年来一直强调去杠杆、多元化发展的原因，但从近期不断有房地产资本大佬清算资产可以看出，这种操作越来越难赚钱了。

雪球是越滚越大时，越大也会亏的越多，目光长远、把握好航向才能把游戏玩下去。在哲学的矛盾论下，人类不断对自身否定之否定，便制造了繁荣与衰败之间的轮回。这是进步，也是考验，因此房地产的资本游戏并不能无往不利。

02 房地产也需要新风口？

从去年开始，似乎整个大行业的很多机构都处在转型的过程中，都在研究未来究竟要做什么。以前是能赚快钱的绝不赚慢钱，依靠高周转、规模优势和资金优势来取胜。如今，传统的开发模式已经越来越难以为继，处于行业的风格切换的窗口期，大家都在验证存量时代的商业模式，靠低效物业获取能力、精细化运营能力、改造能力、定位策划等资产管理能力赚钱。

这个时候，小编发现无论是做长租公寓、共享办公，还是城市更新，大家都面临一个棘手的问题，那就是持有成本太高，如近期万科、绿地等全面叫停的长租公寓项目。于是大家都不愿意持有，或者没有资金持有，或者还试图在轻重之间寻求现金流的平衡，被迫来做轻资产的运营，甚至是做二房东来挣差价。但是二房东模式也很辛苦，最近频发二房东爆雷，就源于该模式对现金流管理的高要求。

谈论中国经济的隐忧，很重要的话题是地方债。地方债务主要用于城市建设、基础设施完善，其规模膨胀，很大程度缘于地方政府人口规划的失真。无视中国人口结构，高估未来人口规模，造成了很多基础设施浪费。三四线城市房地产过量开发，也与此相关。

多年来，地产专家们一直在争论，中国房地产黄金十年过去后，到底是迎来了白金时代，还是白银时代、青铜时代。

在房地产行业从住宅领域向存量资产领域的转型过程中，这样的争论已然有了定论，房地产的下半场固有的资本游戏已经无法满足现阶段的房地产转型发展需求，或许只有找到下一个新的风口，才能保持着各方利益。

03 康养地产将是下一个风口

房地产企业为何纷纷转行大健康领域地产方面

地产方面

粗放式“拿地、建楼、销售”模式难以维继，行业需要重新思考操作模式及增值价值；

楼市疯狂背后，房地产业发展风险也步入敏感期，跨界资源整合，有助于均衡开发风险；

地产商精益化、特色化转型，谋求新方向与原地产价值协同，提升保值/增值能力。

医疗健康方面

居民医疗健康需求日益增加，成为地产升级的内生性动力；

“健康中国”上升为国家战略，社会资本进入康养领域顶层环境趋于成熟；

健康意识加强,现行医健资源无法全面满足全民丰富需求,具有广阔提升空间。

房企转型大健康，一方面是经济“新常态”逼迫房地产企业开启转型探索模式，另一方面健康医疗市场需求前景及政策利好刚好能为地产转型提供良好落脚点，两大因素共同推进房地产行业“健康+地产”结合发展趋势。

04 房企转型大健康领域的主要布局方向

地产商转型医疗大健康，首先考虑协同性较高的业务，如医疗地产开发和医院投资等重资产属性且开发利润高的领域。

05 房企“地产+健康”融合发展巨大价值

在各地方经济“地产泡沫化、产业空心化”背景下，以单纯住宅开发拿地，绝对住宅开发主体的阶段将会过去，和产业升级有关的更为细分领域如医疗、养生、教育、旅游地产等将成为新的行业富矿。根据行业变化进行转型升级，“健康+地产”融合发展对地产商价值巨大：

拿地价值：在地方政府对产业发展迫切需求下，医疗健康资源对洽谈拿地、地块升值有巨大助力；

盈利价值：健康资源的导入，能促进地产项目品牌、品质、配套服务价值，提升项目利润空间；

转型价值：转型养生、养老、健康和旅游地产，既辅助地产主业，同时能探索培育新的业务增长点。

06 “地产+健康”主要发展模式

01 养老康复地产

以老年人口为目标客户群体，是以满足老年人日常生活一般需求与特殊需求而设计的适老性地产项目。

02 养生旅游地产

选址多集中具有丰富旅游资源地区，旅游养生、康体健身和休闲娱乐配套设施完善，居住形式具有时令特征。

03 健康服务地产

在传统地产的基础上引入社区健康管理，是满足全龄医疗需求的综合性社区健康地产项目。

04 医疗健康产业城

从城市战略发展目标和战略规划层面出发的综合最广泛健康业态（康、医、养、教、研、游），配备完善设施的大型地产项目。

07 健康地产市场竞争结构

08 传统地产转型健康地产的四大壁垒

01 资源壁垒

地产开发商本身缺乏医疗服务管理经验，和资源储备，技术、人才、服务三方面要求门槛，需要找准专业化医疗运营方合作并不断自建医疗技术能力。

02 资本壁垒

医疗健康行业属于前期投资大、回收周期长的产业，需要良好的资金能力支撑。这对地产开发商的资金运作能力与资本实力提出了较高要求。

03 市场壁垒

医疗健康服务的品牌与声誉是优质医疗技术及成功案例长期积累的结果，也是客群选择服务的重要因素。地产开发商在医疗健康品牌的打造上面临瓶颈。

04 思维壁垒

操作思维导向完全不同，医疗的核心是人和技术，而传统地产开发的核心是资源和产品，地产行业多年沉积的开发团队和人员、操作习惯及思维习惯，对运营好服务类医疗产业地产构成强力挑战。

09 健康医疗地产产品布局逻辑

康医疗地产区位布局上呈现出圈层结构，与大型卖场、便利店布局类似。

郊区新城：跨区域服务，健康服务产业园、医疗小镇等;

近郊区：区域级服务，生物医药产业园、医疗科技研发园等；

市区：市区级服务，社区家庭健康中心、健康商业中心、高端医疗中心、母婴照护中心等；