文旅规划研究员  今天

来源：   全域旅游创新联盟

近日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中支持租赁住房建设的内容备受关注：

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

1、商业地产去库存放大招

自营改增后，国务院又发力，商业地产去库存大招来了，16省发布商改住细则！以后做差了的商场可改建公寓，这个政策的意义非同小可，将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势。商场通过政府审批改建公寓后，土地使用年限和容积率还是不能变，但这次政府终于下狠心了，连土地用途都能调整为居住用地。目前，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。

这什么概念？就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道，商业用地的水电可是住宅用地的3倍，这一改，立马提升物业的市场价值及回报，开发商也多了更多选择。

2、新政下的商业新机遇

目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上，整个市场容量已经突破1万亿元。要知道，我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主，占90%以上，而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比达30%，是中国的3倍多，这一巨大市场将成为开发商的必争之地，连万科都在加速推进这块新蛋糕。

2016年房价全面上涨，有个统计，全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳，但房价高高在那，潜力依旧。

整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是，在这样的大商机的背景下，商场转型公寓变得越来越具诱惑性。

3、开发商要转换思维模式

这些年中国商业地产畸形爆量开发，目前一年开业的商场就有500多个，存量的和做差了的太多太多。在中国，很多商场处在闲置或者半闲置状况，处于甩卖处理阶段，有些事物业有欠缺和问题的，有些地段则并不差。地产要转型，也必须要转化思维模式，主要有以下三点：

1、从控制土地到控制资源

以前房地产开发要控制土地，未来房地产开发要控制资源。因为随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也会越来越高，所以未来房地产开发的重心会转移到控制海滨海岛、湖泊温泉、山地森林、乡村田园等资源。

资源为体，品质为魂，因此资源品质是关键。但是在控制资源的时候，一定要注意资源红线不可触碰，其中包括：基本农田，文保、文化遗产，风景名胜区、自然保护区，古城、古村落等。

2、从拿地卖房到自持物业

以前房地产行业“轻租重售”，但随着一系列租赁试点方案出台，积极发力租赁市场，促使房地产从单一“拿地卖房”向出售与自持运营并举的时代过渡，可以预计，未来将是自持物业的高潮期，而“从售转持”的改变，也要求开发商必须提升轻资产运营能力。

3、从注重规模到注重模式

未来，一个房地产项目的成功与否，不会是你的项目规模能够做多大，而是你的项目模式能够走多远。“商业综合体+社区（公寓）”的模式，使得万达在全国各地开花结果，其中最关键的一点就是，万达的模式具有可复制性。因此在做一个项目的时候，要注重两点：可复制性的模式+有执行力的团队，它们将决定你的项目能够走多远。