宁怀远：

　　刚才听了杨先生介绍陕西省商业地产很受启发，说的非常详实，西安最近的机遇比较大。我简单介绍一下我的情况，我家是西安的，从事策划行业10多年，去年孩子高考撤回西安，给西安商业地产做了一些案子，我刚才听说西安明珠也来了，明珠泾渭新城我是这边的战略顾问，同时我也是西安商业房产网的首席策划顾问。

　　今天的标题是中国（陕西）商业地产创新发展，我简单的从理念方面跟大家做一个切磋和探讨，咱们先说什么是创业，超越克隆、制造差异性，适度超前的和别人不一样，这是创新。我们谈商业地产，做商业地产要看目前的局势，重点标题就是在现在的情况下，企业怎么样进行突围、怎么样过冬，再一个天天接触的老板，问我的第一个问题，就是我们现在怎么样给我们定位。

　　在这个情况下，我基本有一个调子，目前我们国家的政策，包括西部、陕西省这边，情况不像沿海那么的鲜明，我从沿海回来，沿海的情况非常严重。有三个指标大家可以参考，最近的股市，股市是整个经济的晴雨表。房地产从沿海开始价格在下跌，大家都关心什么时候见底呢。

　　由美国导致的次贷危机演绎成了金融危机，对穷人、富人都产生了或多或少的影响，就是美国把购房者分为几个等级，优秀、良好、次等、差，次等就是买不起房的人，银行要求你零首付，高息每个月你付利息，现在美国的穷人付不起利息，给美国的银行退了200多万套房子，现在导致了银行很多的破产，比如说雷曼兄弟，破产的时候股票跌到了两毛五，今年美国的圣诞非常的凄凉，大家关心的是在这种情况下，由穷人产生的危机为什么影响到中产阶级呢，充分反映出了超前消费惹的祸，银行的贪婪，消费者的无知，华尔街金融衍生品引爆了金融危机，影响到了全世界，影响最重的是欧洲，我们中国吃了亏，影响吃了哑巴亏。

　　我给大家提供三个指标，第一个指标见底的指标，当我们房地产包括商业地产的价位止跌回升的时候，沿海的情况比较严重，我们西安、陕西省的情况，我预测可能比沿海晚一点，到明年上半年会体现出来。第一个指标是房价要止跌回升。

　　第二个消费者的信心要止跌回升，现在达到没有呢？我认为我们没有达到，我们还在过冬。

　　第三个指标失业率，失业率要可以刹住车，明年的大学生的就业将面临严峻的挑战。这三个指标达到了，情况就开始复苏，现在还没有达到，怎么办呢？

　　在情况下，美国把华尔街的一些创新者，就把优等和次等的房子打包，然后把这些房子卖给中产阶级，再影响到一些富人，形势是比较严峻的，我们国家出台了这种政策拉动内需，而且见了很多成效。

　　从这种情况下，从我们策划的角度讲，什么叫策划？策划的最高境界是无中生有，家世界最早进入陕西的时候，大老板是天津大学的教授，他当年在海南做房地产做赔了，当时到美国做调研，发现美国沃尔玛的一站式购物的理念非常好，就到国内注册了家世界，当时进入西安首先是选址，商业地产第一个是地段，地段地段还是地段，地段很重要，商圈的概念。

　　第二个定位，定位不准全军覆没。第三个有了地段和定位，怎么去布局。第四个怎么进行临门一脚的推广。

　　开始家世界进入西安的时候，选的不是现在的位置，而是选的是南二环的东段，家世界的模式进入西安以后，对传统的商业模式进行了挑战，乃至后来民生的副总裁辞职去了金花，99年的事情，也就是在这种情况里，比如说西安万达的模式，上海有一个新加坡投资的项目业绩非常好、流水非常好，这种模式在5年前，导入了一种新的模式，就是餐饮加娱乐、加购物，定位是35到45岁的年轻女性，每层一个餐厅，楼顶一个雷射影院，通过餐饮和购物把人气聚起来，然后融合进去休闲购物。现在万达广场和骡马市步行街就是借鉴了这种理念，这种理念上海前5年就有了。

　　在西安招商、选址一定要走出去，西安明珠的总裁在泾阳开了一个2万亩的地，首先把2万亩地的魂要找到，现在发展要品牌化、经营化，体量越大承载的空间越大，要走向全国，他的定位是国际产业、和谐人居，最后的愿景是西部明珠魅力新城，个性中要有魂，要有魅力。

　　1991年沿海的领导约我们，我们考察过了，很多老百姓伸手向国家要政策，资源这么好，91年我们提供了一个提案，当时有几所城市要求策划，我们选择了延安，就是它有魂，这个提案得到了我们省上领导的重视，成立了延安形象委员会，怎么样在延安这个城市里做题材，讲故事，重塑延安的理念，全国的党员宣誓的时候到宝塔山下打造一个独一无二的党员宣誓基地。到延安吃的是红军餐等重塑了延安的形象，现在延安的油资源比较高，现在变化是日新月异。

　　商业地产是需要策划的，我们要理解陕西省的风情。秦字是天地人三横，底下是一个禾，秦人的特点是霸气十足等，我们的理性程度、科技文化含量在全国都是属前几位的，但是陕西省的商业地产的运营者更重要一点，就是定位、布局里面最重要要注重定位，其次要注重临门一脚的策划，现在很多人融到了钱，把厂房盖的非常的漂亮，到宣传了没有钱了，这种理念需要一个变化。温州一带、江浙一带这个意识非常强，更多的资金针对市场，进行临门一脚，然后再针对二期、三期。

　　现在次贷危机演绎成金融危机，我们现在是机遇与挑战并存，从另外的角度讲，带来了一种机遇，在特定的场景里，西安商业房产网和几个协会召开今天的会议具有特殊的意义，专家们畅所欲言怎么样过冬，过完冬我们怎么迎春，然后迎来金秋收获果子。

　　今天这个会我用一个阿拉伯数字总结一下，一字指的是开天辟地的意思，今天这个会、商业地产这个会立了一个一，一是一个大吉数字，由一到三，在座的三人成一帮，二就是走自己的路让别人说去吧，没有这种精神上不到这个三上。四就是事情的事，2008年中华民族大悲大喜，雪灾、地震、奥运会，要经过各种事情的缠绕，五就是觉悟，要反思、统领才可以达到六。由六要达到八，必须面对七，就是政治气侯、市场气侯，对大势把握后我们才可以立于不败之地。要达到九做的更大，就是百年老店，必须九九归一。

　　在座的运营商可以自己定位，自己的定位才可以让商业地产运作的越走越强。谢谢大家！

　　主持人：下面有请天朗商业管理公司马丽演讲，大家欢迎！

　　马丽：

　　尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家早上好！

　　我们是天朗地产下属的商业地产管理公司，对各位来宾的到来表示衷心的感谢和欢迎！欢迎各位领导和嘉宾到我们这个项目进行参观，并且对我们这个项目的运营、管理提供宝贵的建议和意见。

　　因为事先没有准备，我下来把天朗集团跟大家做一个简要的介绍，是一家以房地产开发、投资、能源化工投资、基础设施投资等为主营业务的跨地区的集团，始创于2001年，目前拥有控股企业12家，是陕西省近年来比较具有活力、实力和潜力的民营企业之一，我们秉承梦想创造生活的理念，坚持品牌经营，不断取得了一些骄人的业绩，在房地产开发和投资领域，依托发展战略、文化定位等方面的强大专业优势，成功进军城市运营市场，并打造了蔚蓝系列的产品，开发面积超过了100万平米，显示了极强的专业能力。

　　在投资领域，重点投向能源、化工、煤炭等基础性产业，立足城市产业园的建设，随着天朗集团由成长期跨入成熟期，天朗集团提出了城市的天朗、社会的天朗、国际的天朗，我们相信未来将立足产业发展、构建产业平台，打造行业旗舰，稳健的向前发展。这是对天朗集团做一个简单的介绍，蔚蓝国际这个项目，天朗集团做住宅项目的基础上，这是我们进军的第一个商业地产，我们把运营两年来的感受也打算跟各位专家分享，蔚蓝国际是蔚蓝国际开发的第一个商业项目，也是从住宅专项商业地产的一个开山之做，这个项目前期也费了很大的周折，由于我们这个项目区域的特点，当时建造这个项目的时候是3、4年前，群房部分如何定位，我们在项目建造期间，我们跟各个企业都进行了沟通，开发商想当然的把它按照百货的模式进行了设计和规划，这个项目的招商必须跟品牌商家有一个很好的对接，但是作为百货商家来说，对我们这个项目又提出了地段的位置，这个地段是通向咸阳的咽喉要道，现在人居住的密集度、周边的氛围，我们这个项目周边五金市场林立，当时面临城市的改造和拆迁，很多五金商家表示了要跟我们合作的意向，通过我们详细的调研，最终我们把整个蔚蓝国际这个项目，对外是以国际品牌机电品牌西北总部这个定位推出，现在已经运营了2、3年的时间，现在发展的状态还是比较成功的。