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商铺投资法律风险及防范

发布时间：2009/1/22

商铺不同于住宅的物业特性，决定它往往会采取“三权分离”和“售后包租”的运作模式，即商铺的所有权、使用权和经营权分别属于三个不同法律主体，由开发商在销售时承诺一定年数、一定金额的租金回报。这种模式初看具有较强的诱惑力，对小业主的利益保护较好，但进一步分析三大风险需警惕。
　　一、变相套现风险。开发商的“售后包租”，实际上往往是变相套现。通过抬高商铺售价，开发商实际上已将包租期限中需要付给小业主的租金事先打入房价。这样，高投资回报率只是实现销售的幌子。一旦包销期限一过，小业主只能自己承担经营不善的风险。
　　二、回报保证风险。由于《商品房销售管理办法》禁止了开发商售后包租，开发商往往委托或者设立物业管理公司与小业主签订“售后包租”合同，即在法律上售后包租的主体是独立于开发商的。一旦产生纠纷，小业主因主体适格问题不能直接起诉开发商，包销合同中投资回报的偿还能力和保证能力就需要被质疑了。
　　三、产证办理风险。2004年《上海市关于商场和办公楼分割转让问题的通知》明确，商铺的权属单元应具备封闭、永久、固定维护结构为四至界限，且商铺的分割事先应获得规划、建设、消防、卫生等管理部门的批准。这就意味着原来商铺销售中采用的嵌铜条分割的方法将不被认可，商铺的分割也更加困难。上海“永升大厦”、“柳林大厦”等商铺，就是因为商铺产证办理遇到障碍，导致开发商和小业主之间矛盾不断。
　　面对可能出现的法律风险，笔者认为需要注意以下几个方面问题：一、加强合同履行的保证能力。在“售后包租”的销售模式中，最好要求开发商的投资商对商铺投资收益进行连带保证。由于我国的房地产开发采用项目公司制，开发公司往往是项目公司，项目销售完毕后，公司也随即注销。因此以投资公司作为保证人，在较长包销期限内，小业主的投资回报才能获得比较可靠的保障。
　　二、提高自我管理和经营能力。商铺的使用和经营管理具有统一性和整体性的特点。根据《物业管理条例》，商铺的小业主可以通过召开业主大会成立业主委员会，来获得一个代表全体业主的管理机构，以便统一业主的行动，有效与物业管理公司沟通、协调。
　　三、探索房地产投资基金的运作。商铺投资者关心的是投资的盈利性和安全性。商铺作为一种能产生稳定租金收入流的经营性物业，是很受房地产投资基金青睐的。据统计，美国一半以上的大型商铺属于房地产投资基金所有。通过房地产投资基金的权属证券化、管理专家化、经营规模化的正规运作，小业主的变现能力和规避风险的能力将大幅度提高。（作者为房产之窗法律网主任律师）

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