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商业地产并非避风港供需逆转租金普跌

发布时间：2009/3/4


时间：2009-03-02

　　一度被认为可以“熨平”地产发展周期的商业地产，在金融风暴袭击下也最终没能逃脱经济下滑引发的发展颓势。

　　上海、北京及广州等一线城市的商业地产正面临着2004年以来最艰难的时期。包括办公楼及零售商场在内的商业地产项目，是过去几年除住宅之外最受追捧的投资领域，在部分城市或区域，可以给当地带来更多税收的办公楼及零售物业对投资者的吸引甚至超过住宅。

　　虽然此轮房地产市场的下滑始于2008年初，商品住宅首当其冲，但随着金融风暴对经济的冲击，金融、IT以及服务型公司陆续收缩其全球战略布局，使办公及零售物业对地产的需求一落千丈。

　　写字楼租金急挫

　　“现在写字楼的租售情况，差过非典时期。市中心的一、二手房降价并不严重，但是黄金地段的写字楼降价却越来越明显。”一名从事写字楼业务的业务员表示。

　　满堂红写字楼部透露，广州的两大金融中心区天河北和珠江新城，近期所有甲级写字楼都开始下调租金。根据该行三个月来的成交数据及楼盘资料分析，今年1~3月以来天河区甲级写字楼租金普遍下降20%左右，最高的亦有高达30%以上。以广州最高写字楼中信广场为例，年前平均租价140~160元/平方米，但目前的实际情况是平均租价在90~140元之间，最高降幅逾45%，同时，周边各写字楼也有类似情况出现。

　　“2009年，广州写字楼市场将经受严峻考验。”广州房地产专家赵卓文表示，2007~2008年政府和企业都过高地预期了经济的前景和对广州甲级写字楼的需求。大量工程竣工后，写字楼面积的空置和租金下降将是未来几年的主基调。

　　上海的情况并不比广州好多少。根据第一太平戴维斯的最新统计，今年1月，上海写字楼的租金仍出现环比下跌3.2%。而高力国际此前的研究报告已显示，上海写字楼市场2008年第四季度的平均租金较上一季度下降21.6%，“一举抹去了前三季度的全部涨幅”，高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，2009年国际和国内经济将面临更大的下滑压力，充足的供应和需求不足将导致空置率上升，租金也将维持两位数跌幅。

　　据了解，由于许多跨国公司受到金融危机拖累，服务业领域的许多公司暂停扩张计划甚至缩小公司规模，导致需求持续萎缩，即使那些顶级写字楼也面临需求不足的局面。近期落成的写字楼项目则面临更大的招租压力，已经有开发商大幅降低租金以吸引租户。

　　在广州，“一批在金融危机中受冲击明显的企业，难以承受高昂的租金，纷纷选择搬离高档甲级写字楼，导致去年四季度甲级写字楼吸纳量出现罕见的负增长情况。”戴德梁行研究部指出。

　　根据DTZ戴德梁行研究部的统计，2008年第四季度广州甲级写字楼吸纳量首次出现5.33万平方米的负增长，即有5.33万平方米的甲级写字楼被客户弃租。天河北体育中心商务区汇集了全市51%的甲级写字楼面积，加上区域租金水平较高，租户搬离现象最为严重。区域空置率由去年三季度的4.7%上升至四季度的12.6%。

　　零售物业前景堪忧

　　到目前为止，在各类商业物业中，零售物业的表现最为平稳。包括广州和上海在内的城市零售市场需求均保持了相对活跃的状态。上海2008年的社会消费零售总额在扣除通货膨胀影响后仍累计同比增长11.4%，而广州去年前10个月的社会消费品零售总额亦出现同比增长20.87%的强劲势头。

　　从各大机构的统计数据看，虽然受外围经济波动及经济增长放缓的影响，但零售物业的租金反而出现未降反升的情况，其中广州优质零售物业的租金全年微涨0.8%，上海零售物业年底市场的平均租金则较上年同期上涨了10.2%。

　　由于上海一些传统商业设施的改建更新以及新增项目的快速发展，上海零售物业未来的新增供应较大，今年将有约47万平方米的购物中心面市，会为市场消化带来压力。李庆贤认为，虽然政府所颁布的措施将刺激国内需求，但全球经济增长的放缓乃至衰退终将影响上海的零售市场。“上海社会零售消费在未来几年中可能放缓，但是否会大幅影响零售物业市场仍有待观察”。

　　广州零售物业的状况则相对乐观。去年外资品牌零售商在广州仍保持扩张态势，尤其是餐饮、时装及钟表等行业。市内几个主要商圈内，全年没有大型优质零售物业落成启用，使得优质商铺空间紧缺，租金高企。据了解，广州中心城区成熟商圈之内的大型综合购物中心，基本处于满租状态，租金持续在高位运行。

　　世邦魏理仕预计，今年零售商可能受全球经济危机影响而转向采取谨慎扩张态度，令零售物业需求放缓。但从长期看，广州优质零售物业的需求将不会减弱，而原计划在今年开业的个别大型商业项目进程可能延缓，使广州整体优质零售物业供应仍处于紧俏状态。“我们预期优质零售物业的租金在明年可能有调整空间，但仍将保持在高位”。

来源：第一财经日报作者：佚名责编：晓舟

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